La propuesta de una promotora andaluza de un parque comercial reactiva el plan del Cordel de Écija de Córdoba

El alcalde de Córdoba, José María Bellido, ha reconocido en varias ocasiones los trabajos y el interés de la industria privada. Lo que se ha dejado por el camino es que dispone de una propuesta concreta de reactivar el proyecto de gran superficie comercial en la zona, al menos, desde octubre de 2021. Es decir, cuando Salvador Fuentes aún estaba al frente de la Gerencia de Urbanismo y Luis Valdelomar, hoy director técnico, era gerente de la casa.

El proyecto presentado es de LRI 21, una empresa que no es exactamente conocida. Su propietario sí que lo es. Se llama José Luis López, conocido por su apodo de El Turronero, debido al negocio tradicional al que se dedicaba la familia. El empresario de Ubrique es uno de los emprendedores andaluces del sector inmobiliario más potente en el segmento de superficies comerciales y logística. Aparece en los listados de los empresarios con más dinero de Andalucía, ha sido noticia por eventos sociales y preside una fundación filantrópica, López Mariscal.

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LRI 21 toca prácticamente todos los palos de la promoción de espacios comerciales. Desde centros grandes hasta supermercados forman parte de su portfolio. La empresa ha explicado en el pasado que cuenta siempre con inversores en sus proyectos de forma que, una vez conseguido el suelo, promueve y traspasa el activo una vez alquilado.

La empresa que dirige el empresario dispone en estos momentos de unos tres millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, desarrolla proyectos para incrementar esa cantidad en 750.000 metros cuadrados y dispone de unos cincuenta proyectos en ejecución. La empresa trabaja en la zona Sur de España, en todo el entorno de la Comunidad de Madrid (visto desde una forma amplia) y, en menor medida, en Levante. El último proyecto anunciado es en Santander. Acaba de anunciar el fichaje de Iván Espinosa de los Monteros, exportavoz parlamentario de Vox, como broker inmobiliario, informa El Confidencial.

El Cordel de Écija es una zona caliente, explican fuentes del sector, dado el interés de empresas por tomar posiciones de cara a un futuro. La zona se divide en una serie de unidades urbanísticas supuestamente autónomas, hasta cinco, en la que se entremezclan propietarios privados y públicos, como el Ayuntamiento, la Confederación Hidrográfica o la Junta, que tiene los derechos generados por las vías pecuarias. Todos los proyectos emprendidos en la zona, privados o públicos, se han encontrado siempre con un muro. El más antiguo es el proyecto Europan, gestionado por el PSOE en la etapa de José Mellado, que fue muy avanzado para las prácticas del sector.

El proyecto es heredero directo del desarrollado, y abandonado por Grupo Lar, una de las empresas más potentes en el desarrollo de superficies comerciales en toda España, que fue la que puso una de las ideas sobre la mesa. Previamente, con el PSOE e IU en la Alcaldía, se optó por la creación de un ecobarrio que contaba con el trabajo del exgerente de Urbanismo, el arquitecto Pedro García del Barrio. Los últimos trabajos desarrollados, que aún siguen vivos, tenían a Rafael de La-Hoz y García del Barrio como responsables técnicos de la idea.

Lar llegó a firmar documentos preliminares con propietarios de la zona de cara a consumar la adquisición de los suelos si el diseño salía adelante. Las consultas en marcha pretenden hacerse a la idea de qué se puede hacer en la zona con el objetivo de poder emprender negociaciones concretas con los propietarios de los terrenos que han vivido recientes operaciones de cambio de manos con la entrada de potentes inmobiliarias y empresas de gestión patrimonial.

Grupo Lar decidió dejar caer el proyecto teniendo en cuenta los costes que se estaban barajando. El grupo empresarial cifró el proyecto general en 500 millones de euros de los que su parte ascendía a unos 170 millones de euros. La nueva empresa LRI 21 está trabajando en una nueva propuesta que permita desarrollar el proyecto con cifras sostenibles.

Una de las cuestiones que hay que tener en cuenta es que el Cordel de Écija es un proyecto complejo. En estos momentos es un puzzle de propietarios que habría que unificar. Dispone, además, de una serie de obligaciones relacionadas con infraestructuras de uso general por medio de una innovación del Plan General de Ordenación Urbana que precisa del concurso de la Junta. El Ayuntamiento prepara una revisión total del planeamiento en lo que se llamará Plan General de Ordenación Municipal, un documento máster con las grandes líneas de la gestión de la ciudad.

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El Ayuntamiento de Córdoba realizó un acuerdo de Pleno en febrero de 2019 que se negoció palabra por palabra entre seis partidos políticos para saber a qué se estaba dispuesto. Aunque existen versiones bastante originales sobre lo que se aprobó, la realidad es que ningún partido quiso cogerse las manos en un reparto global de edificabilidades teniendo en cuenta que existen dos madres del cordero: qué parte del espacio se dedica a vivienda o centro comercial y qué se le pide a cambio a los promotores. Las primeras ideas pasaban por una ordenación en supermanzanas (con recorridos exteriores en coche e interiores peatonales) y una fuerte inversión para reducir la huella de carbono del nuevo barrio.

El cálculo es que los cinco planes que componen el Cordel de Écija deben generar unos 200.000 metros cuadrados nuevos de ciudad en una zona que, en estos momentos, son las traseras de la avenida de Cádiz. Lar trabajaba con la tesis de unos 105.000 metros cuadrados de centro comercial generando algo similar al centro Lagoh que, entonces, acababa de abrir. Los nuevos números pueden estar más cerca de los 70.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

El puente del Cordel de Écija es el caballo de batalla de estructuras extrenas que afectan a la sostenibilidad del proyecto. Originalmente, el Plan General establecía una pasarela peatonal y un puente convencional. Los primeros planos que se conocieron obviaban el puente y mantenían la pasarela peatonal. La entrada del PP en la Alcaldía hizo que tuviese prioridad el puente, con tráfico, modificando su ubicación.

Con Salvador Fuentes en Urbanismo, se optó por modificar la posición de la infraestructura fluvial de cara a que conectase ambas orillas a la altura de las instalaciones de Loyola. La avenida de Cádiz tiene en esta parte una media glorieta (junto a una estación de servicio) que se creó, precisamente, para el momento en que se pudiera construir un puente. Nunca llegó a culminarse. Esa nueva actuación permitiría mejorar las condiciones de conexión de la ciudad sanitaria y los barrios de Poniente.

Para el actual gobierno municipal, el puente (financiado por las promotoras interesadas) es condición sine qua non. Y eso a pesar de que constituye un fuerte gravamen sobre los costes generados. En torno a un tercio del sector está en manos de instituciones públicas. Lar llegó a controlar otro tercio mediante precontratos.

El equipo de gobierno de Bellido se ha tomado en serio esta cuestión en esta segunda etapa y lo ha puesto sobre la mesa como un objetivo de mandato a pesar de que se trata de una cuestión a años vista. Se considera como una operación de recualificación de esa entrada a la ciudad que, en estos momentos, está muy dejada. Se considera que es una operación de enorme potencial al extender los efectos de la integración del río hasta, prácticamente, el puente de Andalucía.