Los topes al alquiler de la ley de vivienda adelantan más precios récord y fuga de caseros

Antonio Ramírez Cerezo

Madrid

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24/04/2023
Actualizado 25/04/2023 a las 12:32h.

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Los caseros adelantan subidas de precios más altas de las que tenían previstas en los nuevos contratos para protegerse de la ley de vivienda que se prevé que sea aprobada el jueves en el Congreso. El riesgo de que topen los precios hace que los propietarios busquen colocar sus pisos al máximo precio posible. ¿Por qué? Los contratos que firmen los pequeños propietarios ahora con sus nuevos inquilinos podrían ser los últimos realizados antes de que sus propiedades caigan en zona tensionada. Y será el último precio el que fijará el límite que se pueda firmar con el siguiente inquilino si el inmueble acaba ubicado en uno de esos mercados.

«A la imprevisibilidad de cómo va a afectar a los pequeños propietarios la ley y en referencia a aquellas viviendas que ahora mismo se están incorporando al mercado, probablemente se intente cobrar la renta más elevada posible ya que es la que se va a tener en cuenta en las futuras actualizaciones de precios», explica a este periódico el director de estudios de pisos.com, Ferran Font.

Y es que la redacción de la norma, pactada entre el Gobierno y sus socios establece que cuando la vivienda vaya a ser arrendada como habitual y esta se encuentre ubicada en una zona de mercado residencial tensionado, «el propietario y, en su caso, la persona que intervenga en la intermediación en la operación deberá indicar tal circunstancia e informar, con anterioridad a la formalización del arrendamiento, y en todo caso en el documento del contrato, de la cuantía de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda». Solo se podrá subir hasta un 10% cuando se acometan obras de rehabilitación, actuaciones de eficiencia energética o se firmen contratos a diez años con los inquilinos.

Será el caso de los pisos de los pequeños propietarios, es decir, de aquellos caseros con menos de diez viviendas. Aunque el número de inmuebles podrá ser reducido a cinco si están en la misma zona tensionada y las comunidades deciden aplicar la rebaja.

Por lo que, ante el riesgo de que esto suceda, los propietarios ya mueven ficha para protegerse con más subidas de las previstas en los contratos que se firmen de manera inmediata, según señalan a este periódico fuentes del sector inmobiliario. «Desde el anuncio del acuerdo, las llamadas para revisar el precio al alza en los nuevos contratos se han repetido», explican. Lo que provocará que en algunas comunidades y grandes municipios se vuelva a marcar nuevo récord de precio. Ya en marzo, el precio del alquiler marcó su máximo histórico en España al colocarse en 11,3 euros el metro cuadrado de media, según Idealista. En hasta nueve regiones se alcanzó el mayor precio registrado en los nuevos contratos de alquiler.

La incertidumbre es máxima. Precisamente porque el Gobierno ha tramitado a toda velocidad la aprobación de la ley tras tres años de idas y venidas, y lo ha hecho justo a las puertas de las elecciones autonómicas y municipales del 28M para usarla como arma electoral. La elección de aplicar los límites al precio del alquiler recaerá en las comunidades autónomas, y las propuestas de los partidos que pujan por gobernarlas será la que dicte su aplicación.

Previsiblemente en ninguna de las comunidades en las que gobierne PP o Vox salvo sopresa, se llamará al límite de precios, ya que desde el principio han mostrado discrepancias con la medida. Queda saber la postura de las que estén en manos del PSOE. Porque las propuestas de partidos como Unidas Podemos o Más Madrid van en la dirección de intervenir el mercado.

En todo caso, los tiempos para poder declarar una zona como tensionada no serán cortos. Primero, las comunidades deberán elaborar un informe sobre el municipio o zona en cuestión a partir de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo o los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes junto con los precios de vivienda que «permitan medir la evolución del esfuerzo económico de los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada».

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Después de este proceso, las administraciones regionales tienen que poner a disposición pública la información sobre la que se basa tal declaración, y emitir una resolución del procedimiento que quedará en manos del Ministerio de Transportes.

En principio, valdrá con que se demuestre que, en la zona examinada, el pago de la vivienda representa un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona, además de comprobar que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC, en los últimos cinco años. De salir adelante, esa zona quedará declarada como tensionada durante un mínimo de tres años.

Al son de esa inseguridad, también se adelanta una fuga de caseros a otras modalidades de arrendamiento como el de alquiler vacacional y al mercado de la compraventa, «que se convertirán en opciones más atractivas que el alquiler residencial», explica el presidente de Alquiler Seguro, Antonio Carroza.

Algo que sucedió en Cataluña durante el año y medio en el que estuvieron vigentes los topes al alquiler que el Tribunal Constitucional tumbó en marzo de 2022. En ese tiempo la caída de la oferta de alquiler fue del 15%, mientras los precios se redujeron apenas un 5%, según un estudio realizado por la Universidad Pompeu Fabra. Ese descenso fue de media, porque «el alquiler se encareció para los pisos que estaban por debajo del precio de referencia», como recuerda Blanca Ballester Casanella, profesora de EAE Business School.

Desde Podemos ya empujan para incluir sobre la bocina la regulación de los pisos turísticos en la ley de vivienda, y estudian añadir una enmienda transaccional con ese fin. Según la formación morada así se podría «garantizar la bajada de los precios y evitar que fondos buitre y grandes tenedores retiren inmuebles del mercado residencial y los destinen al arrendamiento vacacional».