La hipoteca y el alquiler inverso aún no despegan como fórmulas para completar la pensión

A priori, el funcionamiento de la hipoteca inversa es muy sencillo. Ángel Cominges, presidente de Óptima Mayores, indica que «es un producto financiero que permite al cliente disponer del ahorro acumulado en su vivienda utilizando ésta como garantía». De este modo, a diferencia del préstamo convencional, es el titular el que recibe un ingreso exento de tributar en el IRPF hasta una edad determinada o de forma vitalicia, y de forma mensual o a través de un pago único, además de poder seguir disfrutando de su casa hasta su fallecimiento, momento en el que se reclamará la devolución del préstamo conforme a unos intereses. «La fórmula elegida para satisfacer esta deuda dependerá de lo que elijan los propios herederos», indica Julio Fernández, CEO de JubílaME. La opción más habitual es vender la propiedad para liquidar este compromiso, pero en España lo habitual es heredar bienes, no deudas, lo que dificulta la expansión de este producto: «Legar la casa a los hijos es un tema cultural y la familia suele apoyar al jubilado con dificultades», comenta Laura Martínez, portavoz de iAhorro.

La hipoteca inversa ha demostrado ser un producto interesante para completar la pensión, pero su contratación debe valorarse de forma individualizada, teniendo en cuenta aspectos como el valor de la vivienda, la edad del solicitante y su esperanza de vida. Caser Seguros indica que la radiografía del cliente actual es la de un matrimonio o un viudo/a de 82 años de media, con un nivel cultural medio-alto con una vivienda situada en una ciudad de más de 50.000 habitantes. Nuria López, directora de Hipoteca Inversa en esta compañía señala que se trata de «personas con profesiones liberales que han podido mantener un buen nivel de vida pero que, al llegar la jubilación, han visto reducidos sus ingresos». Por su parte, Óptima Mayores añade que en 2022 el valor medio de tasación de las viviendas fue de 477.174,44 euros y el préstamo promedio fue de 147.076,10 euros.

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Atendiendo a los datos, ya vemos que no cualquier vivienda es válida. Ileana Izverniceanu, directora de comunicación de la OCU, sostiene que la hipoteca resultaría interesante solo «cuando el propietario tenga una vivienda de valor elevado, pues es el único modo de obtener una renta de cierta entidad».

Según un reciente estudio de esta organización apoyado por el Ministerio de Consumo, «para los valores medios de la vivienda en España, estos productos ofertan sumas insuficientes».

Igualmente, habría que mejorar aspectos como los tipos de interés aplicados y los gastos añadidos. «Hay ejemplos reales en los que la carga económica final suponía el doble y hasta el triple de las sumas percibidas por el contratante», indica Izverniceanu. Las entidades financieras todavía no han apostado de forma clara por la hipoteca inversa, en parte, porque todavía arrastran ladrillo en sus balances, y al haber poca competencia, los tipos son altos y el atractivo de este mecanismo como elemento generador de liquidez está limitado.

Cuando el propietario de una vivienda tiene un alto grado de dependencia y debe vivir en una residencia asistida a veces ocurre que no puede cubrir este importante gasto tan solo con la cuantía de su pensión. «Mediante el anticipo de alquileres se realizan los desembolsos necesarios por anticipado para que las familias puedan pagar cómodamente la residencia sin esperar a la llegada de las ayudas públicas ni gastar sus ahorros o vender la vivienda», anuncia David Igual, Chief Operating Officer de Pensium, una empresa enfocada en este tipo de instrumentos financieros. «Anticipamos hasta el doble del alquiler y, con esa cantidad y la pensión, ya se pueden pagar los costes asistenciales manteniendo siempre la propiedad, sin hipotecas ni avales», explica Igual.

Como con cualquier producto financiero, otro de los motivos por los que la hipoteca inversa no termina de hacerse un hueco como fórmula para monetizar una casa al llegar la jubilación es que su comprensión plantea dudas, y más teniendo en cuenta el público al que se dirige.

Algunas de las cuestiones que más se repiten son si se pierde o no la propiedad de la vivienda y si hay que devolver dinero en vida y cuándo, por eso la transparencia ante el dueño de la vivienda y sus herederos es esencial, dado que estos «tendrán que decidir si asumen la deuda o entregan el inmueble en pago de la misma, así que la información que se les facilite es vital para que puedan tomar una decisión», revelan desde la OCU. En cualquier caso, «una vez se explica y se conoce hay una gran aceptación», asegura López.

En la misma línea, Ángel Cominges, presidente de Óptima Mayores, admite que «a pesar de estar bien regulado desde 2007, apenas se ha hecho promoción del mismo, y por tanto, existe todavía mucho desconocimiento». El presidente de Óptima Mayores indica que «mucha gente piensa todavía que al contratar una hipoteca inversa se pierde la propiedad y que el banco se queda con la casa, por ejemplo».

El debate acerca de la sostenibilidad financiera de la Seguridad Social está de plena actualidad, y todo apunta a que lo que recibiremos en unas décadas será menos y más tarde. «La confluencia de unas pensiones no van a ser tan generosas como las de ahora, con tasas de sustitución más bajas, y la acumulación de la riqueza por parte de las familias en el domicilio propio incentiva este tipo de operación para asegurar unos niveles de vida digna en la jubilación», revelan desde JubílaME.