Las oficinas en el sureste, en la lupa del cambio de uso a residencial en la Comunidad de Madrid

Valdebebas, El Cañaveral, zonas de Alcobendas o San Sebastián de los Reyes o los desarrollos del sureste son ejemplos de nuevos barrios donde la oferta de suelo y edificios para oficinas supera ampliamente la demanda. Las autoridades regionales abordan un cambio de norma que permitirá modificar el uso de estos suelos, de terciario-oficinas a residencial. Por esta vía, creen que conseguirán poner en el mercado 20.000 viviendas de alquiler con protección. La medida, decía ayer la presidenta Isabel Díaz Ayuso, durante el cierre de las II Jornadas de Vivienda y Energía organizadas por Madridiario, es «una de las que ha levantado más interés» en el mercado. Será «muy rápido» y se pondrá en marcha «en todos los municipios que lo consideren», explicó.

La iniciativa fue una de las decenas que apuntó la presidenta dentro de su Plan de Impulso a la Vivienda, presentada el pasado febrero. Y ya tiene reflejo en un texto legal: el anteproyecto de ley de Medidas Urbanísticas para la promoción de vivienda protegida. Recoge esta fórmula, de carácter «extraordinario y temporal», para el cambio de uso en los suelos de oficinas para implantar viviendas de alquiler con algún tipo de protección pública.

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El borrador incluye que se pueda realizar ese cambio de uso mediante licencia, sin necesidad del instrumento de planeamiento; es decir, sin que medie un cambio en el plan general. Habrá un plazo de dos años desde la entrada en vigor de la ley para solicitar la licencia de cambio de uso, y tres años máximos para ejecutar la obra.

El informe del Gobierno regional en que se basa el anteproyecto de ley señala que los cambios de uso de oficina a vivienda se puedan hacer tanto en parcelas vacantes como en edificios ya existentes, «siempre que se aplique a todo el edificio».

Y serán los ayuntamientos los que podrán decidir no aplicar en su término municipal ese régimen. Para ello, tendrán un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la ley y deberán hacerlo a través de un acuerdo de pleno. Por la misma vía podrán establecer condiciones adicionales, o definir los ámbitos territoriales donde implantarlo.

La caída del mercado de oficinas se ha observado sobre todo en las zonas periféricas. Así lo ven los expertos de la consultora inmobiliaria Savills, que aseguran que es una realidad que el mercado ya asume que «las oficinas desactualizadas deberán ser reposicionadas hacia producto residencial».

Susana Rodríguez, CCO y directora ejecutiva de Living en Savills, estima que «el sector está a favor de medidas encaminadas a aumentar la necesaria oferta de suelo finalista disponible para la construcción de vivienda, ya sea en venta o alquiler». De acuerdo con sus datos, cada año «se crean una media de 210.000 hogares en España, 44.000 en Madrid, y se inician aproximadamente 100.000 viviendas de obra nueva, de ellas 17.000 en Madrid». Son cifras que generan «un déficit anual superior a las 100.000 viviendas (entre 20.000 y 25.000 en Madrid) que se acumulan cada año, presionando al alza los precios de la escasa oferta que sale al mercado».

Hecho el diagnóstico, aparecen medidas como este cambio de uso de oficinas a residencial que propone el Gobierno regional. En opinión de la experta de Savills, mientras que «en el distrito de negocios apenas hay disponibilidad» de oficinas, la situación es muy distinta en «las zonas descentralizadas», donde «estamos observando un incremento de las tasas de desocupación que supera de media el 13,80 por ciento, y que en zonas muy concretas de Alcobendas o San Sebastián de los Reyes supera el 20 por ciento».

Ante esta realidad, afirma Rodríguez, «el capital institucional está muy activo en la búsqueda de oportunidades para la promoción de vivienda asequible, así como para vivienda en alquiler tradicional y otros modelos de media estancia».

En ese escenario, llega el cambio normativo del Gobierno regional, que además contempla otras dos medidas: la exención de los planes especiales para la implantación de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección en las parcelas supramunicipales calificadas como equipamientos (que implicaría una reducción de plazo para la construcción de este tipo de viviendas en unos 8 a 12 meses); y un nuevo estándar sobre reservas de aparcamiento para las viviendas públicas de protección, que reduce el número de plazas a una por vivienda.