Las oficinas se convierten en pisos para paliar la falta de suelo en las capitales

Existe falta de suelo, escasez de oferta residencial y necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente, según la consultora inmobiliaria CBRE. Pero aunque se espera un auge mayor, no es tampoco el de la transformación de edificios un fenómeno incipiente. En la última década, CBRE ha identificado más de 160 cambios de uso realizados, aunque con un considerable repunte a partir de 2019. Casi el 90% se localizan en Madrid y Barcelona y el 80% han tenido como uso final el de vivienda.

«La reconversión, en algunas zonas y en determinados casos, puede ser la mejor alternativa ante un mercado cada vez más polarizado, en el que los edificios que no estén bien ubicados y no aspiren a los estándares más altos, empiezan a estar fuera de juego», explica María Mayoral, directora senior de inversiones de propiedades de CBRE. En el caso de las oficinas, asegura que el mercado está cada vez más fragmentado entre mercados céntricos con niveles de disponibilidad muy bajos en activos que cumplen con las demandas de los ocupantes, y la periferia, con tasas de disponibilidad más altas.

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Si hablamos del último año, CBRE identificó en 2023 casi 30 cambios a nivel nacional, de los cuales el 65% partía de uso de oficina. Madrid concentró el 80% del total de reconversiones, la mayoría en el distrito Centro. Muy por detrás le siguieron Barcelona, Sevilla, Santiago de Compostela y Badajoz.

Según el mismo análisis, las reconversiones destinadas al uso de vivienda representaron el 58% del total y fueron destinadas a todo tipo de uso ya sea venta, alquiler, incluso residencias para estudiantes y mayores. Otro 27% fue para reconvertir a hoteles y tan solo un 4% se dedicaron a la transformación de oficinas y edificios de varios usos.

¿Qué inversores están detrás de este tipo de operaciones? Mayoral explica que los más activos son promotores inmobiliarios e inversores de valor añadido, «enfocados en invertir en oportunidades donde añadir valor a través de la gestión para alcanzar su máximo potencial». Su entidad, por ejemplo, ha participado como asesora en la compra por parte de Dazia y Aermont de un activo de oficinas en Tres Cantos para dedicarlo al alquiler de vivienda.

De la coyuntura también se lucran grandes inmobiliarias como Merlin Properties, que cotiza en el Ibex 35. La compañía que dirige Ismael Clemente quiere aprovechar el filón para vender sus activos de oficinas no estratégicos y, con ese fin, ya el año pasado puso en venta un edificio de uso mixto de oficina y vivienda en la madrileña calle de Velázquez.

Porque será Madrid el mercado llamado a liderar este tipo de operaciones. La consultora EY tiene detectado en la capital espacio de oficina suficiente como para construir 20.000 viviendas. Y facilidades se van a tratar de poner. Hace unas semanas, la presidenta de la Comunidad de Madrid, Isabel Díaz Ayuso, anunció la redacción de una norma para facilitar el cambio de uso de oficina a residencial cuando el fin de los proyectos sea el de vivienda asequible.

Toda laxitud reglamentaria es poca, por la complejidad que incluye ya de por sí la reconversión de los edificios. Mayoral habla de la necesidad de un estudio técnico «muy riguroso» antes de plantearse acometer un cambio de uso en un edificio de oficinas existente. Explica que, además de las restricciones urbanísticas y regulatorias, existen también retos arquitectónicos. En este sentido, señala que los edificios mejor posicionados son los de oficinas más antiguos, construidos en la primera mitad del siglo XX. «Pueden resultar más fáciles que los modernos. Por ejemplo, por el tipo de fachada: un edificio más antiguo, probablemente con elementos de ladrillo o piedra y ventanas practicables, solo requerirá de mejoras en las carpinterías y los vidrios para adecuarse a los requerimientos energéticos y de iluminación actuales».

Además, Mayoral detalla que los proyectos pasan por varias fases hasta que llegar a la fase de comercialización de las viviendas o gestión de los inmuebles. Se requiere de un análisis urbanístico donde, entre otras cuestiones, se identifica si el edificio está protegido ;un análisis de la morfología del edificio original y la definición del proyecto para el uso final, además de la obtención de la financiación y la gestión del proyecto y obra.

Pero los edificios de oficinas no son los únicos llamados a desahogar el mercado residencial. Naves, almacenes, locales comerciales… todas forman parte del auge de reconversión a vivienda. Hasta 27.700 cambios de uso al residencial se han producido desde finales de 2021, según los datos de Idealista obtenidos de la Dirección General de Catastro. Los que más, espacios de almacenaje (7.538 unidades) y locales comerciales (6.167 unidades). La Comunidad de Madrid también quiere facilitar está última transformación siempre que sea para destinarla al mercado del alquiler asequible.