De 16.000 euros por metro en Madrid a 325 en Talavera: el mapa de precios máximos y mínimos de vivienda en España
La diferencia de precios puede llegar a ser abismal en algunas capitales donde la mano del comprador extranjero eleva a niveles sin precedentes la compra de una casa en las zonas más exclusivas
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La vivienda seguirá protagonizando titulares durante todo 2024 por la magnitud de sus precios y, en escasísimos casos, por ser una ganga. «Se podría decir de forma llana que lo más caro está más caro y, en muchos casos, lo más barato está más barato» es el resumen que hacen desde Tecnitasa tras la elaboración de su informe sobre los precios máximos y mínimos de compra de vivienda en las capitales de provincia y principales ciudades españolas. Pero lo más caro es casi todo. El análisis de la tasadora detecta que el incremento medio de los pisos ha alcanzado el 5,2% en el último año, con techos de 16.000 euros el metro cuadrado. Aunque el mercado es bastante heterogéneo y también hay producto para todos los bolsillos: se encuentran casas por poco más de 300 euros el m2.
Son las zonas 'prime' de Madrid y Barcelona, las ubicaciones que siguen liderando el ranking por preciadas. En el caso de la capital española, se puede encontrar el precio de compra más elevado con diferencia: 16.000 euros por metro cuadrado en el paseo de Recoletos, que ha superado a su vecina Serrano como zona más exclusiva para los compradores de lujo. En el caso de la Ciudad Condal destacan los 10.000 euros por metro cuadrado que se puede llegar a pagar en Paseo de Gracia.
La ciudad de San Sebastián cierra el podio de las más pujantes con un incremento del 6% en sus zonas más caras hasta llegar a los 8.500 euros por metro en plaza de Guipúzcoa, paseo de Miraconcha o avenida Libertad. En total, cinco capitales superan la barrera de los 7.000 euros el metro cuadrado, «cuando hace cuatro años eran tres las que superaban los 6.000 euros». En este selecto grupo está Palma de Mallorca, «que pega un salto espectacular en cuanto a precio», encaramándose a la cuarta plaza de las viviendas más prohibitivas, con 7.500 euros /m2 y, la ciudad de Málaga, donde las nuevas promociones en Torre del Río-La Térmica alcanzan los 7.000 euros/m2 sobrepasando a la anterior zona premium de la ciudad en el centro y La Malagueta o a la renombrada primera línea de Puerto Banús en Marbella, destacan desde Tecnitasa.
«Se puede destacar que en algunas ciudades ha habido modificación de las zonas de referencia. Y en ocasiones no es debido tanto a alteración significativa del mercado, sino a modificación del producto. Recoletos es un caso significativo. Actualmente el producto habitual entre los más caros, y al que se refiere el dato, es el de inmuebles ya totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados e instalaciones de lujo, que se destinan a clientes, en muchos casos extranjeros, de muy alto poder adquisitivo. Y este no era el producto habitual en esa zona en años anteriores», contextualiza el director técnico de Grupo Tecnitasa, Fernando García Marcos.
Los más económicos
Lejos de esas ubicaciones donde el comprador extranjero lleva la batuta, el mercado también es complaciente con los bolsillos menos pudientes. Eso sí, hay que alejarse de las capitales de mayor dimensión y de las zonas más céntricas de las ciudades. El más bajo de toda España se encuentra en Talavera de la Reina donde se paga 325 euros el metro en las zonas de El Pilar y La Estación. Tecnitasa, destaca también los casos de Elche, Alicante y Ponferrada, con precios por debajo de los 500 euros/m2 son Elche, Alicante y Ponferrada que sitúan sus valores mínimos en los 475 euros en el Barrio de Carrús la primera, en el barrio de Juan XXIII y Segundo Sector en la capital alicantina y en La Placa, Dehesa, Columbrianos o Salas en la localidad de la comarca del Bierzo.
Por un poco más, a 500 euros el metro de superficie, se puede también comprar una casa en Granada y Jerez de la Frontera. Según Tecnitasa, la ciudad de la Alhambra cae a doble dígito en las zonas más baratas como Cartuja o Casería de Montijo. Por el contrario, Jerez incrementa sus precios a doble dígito, pero para alcanzar en San Telmo y Federico Mayo esos 500€, desde los 450 euros/m2 del año pasado.
Horquillas dispares
Tecnitasa también muestra las enormes brechas que se dan entre precio máximo y mínimo en algunas comunidades. Llama la atención el caso de Madrid donde se paga los 16.000 euros anteriormente citados por metro cuadrado en Recoletos, pero en la zona de San Cristóbal de los Ángeles, a apenas 10 kilómetros, se puede adquirir un piso por 900 euros el metro de superficie. Otras comunidades con una amplia horquilla son Cataluña con un diferencial cercano a los 9.500 euros entre el Paseo de Gracia en Barcelona y Torreforta en Tarragona y País Vasco con casi 7.200 euros de diferencia entre la avenida de la Libertad y la plaza de Guipúzcoa en San Sebastián con la zona de Hollerías, Bilbao la Vieja y El Peñascal en Bilbao.
La menor horquilla se da en Extremadura, con un diferencial de tan solo 1.715 euros entre las viviendas más caras en avenida de Elvas en Badajoz y las más asequibles en Aldea Moret en Cáceres. Le sigue La Rioja, donde en su capital Logroño, se ha reducido la brecha en el último año hasta los 2.170€ o la ciudad autónoma de Melilla con una distancia que supera los 2.000€ entre lo más caro en paseo marítimo Rafael Ginel y lo más barato en el Polígono Hebreo y la zona de las Cabrerizas altas.
Solo en dos ciudades baja el precio
Tecnitasa destaca en su informe que en tan solo dos de las ciudades analizadas se ha reducido el precio en el último año en sus zonas más exclusivas donde hay más demanda de vivienda , «por su seguridad, la situación estratégica, los inigualables acabados o las buenas comunicaciones». Concretamente, en el casco antiguo de Toledo (-7%) y en la ciudad autónoma de Melilla que cae en torno al 6% hasta los 3.150 euros/m2 en el paseo marítimo Rafael Ginel.
Los límites al alquiler permiten subir el precio al 15% de pisos
En Barcelona, que será el primer gran mercado intervenido, ocurrirá en el 13% de los casos
También están los casos de ciudades donde el precio máximo se ha mantenido como Almería (entre Paseo de Almería y Rambla Federico García Lorca, 2.100 euros/m2), Teruel (Centro,1.900 euros), Zaragoza (Paseo de Independencia, Plaza de España, 3.700 euros), Lérida (Zona Alta, 2.200 euros), Salamanca (casco histórico, 3.890 euros), Logroño (Espolón, 2.900 euros) o Castellón (Sensal, 2.100 euros).
«En el incremento medio producido en los precios de vivienda influye notablemente la importante subida en los precios de vivienda de nueva construcción, con una fuerte demanda que se estima en al menos el doble del volumen de vivienda nueva promovida en España»,destaca el presidente de Grupo Tecnitasa, José María Basáñez.
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