Los promotores piden que Andalucía declare la «emergencia habitacional» en la nueva Ley de Vivienda

El diseño del anteproyecto «apunta en buena dirección» para Fadeco Promotores pero en algunos aspectos se queda corto. Su presidente Ignacio Peinado apunta que es una normativa que «da herramientas para el futuro que no son suficientes para la una necesidad inmediata y urgente de viviendas». Por este motivo han puesto encima de la mesa de la Consejería de Fomento, Vivienda y Ordenación del Territorio una medida que apenas tiene precedentes en España: que Andalucía declare una situación de emergencia habitacional que permita acelerar y simplificar todos los trámites administración para la construcción de viviendas.

Esta propuesta, que viene avalada por un informe jurídicos de Montero-Aramburu & Gómez-Villares Atencia, viene a solicitar que la ley habilite un marco extraordinario y urgente de intervención sobre la vivienda similar a los que se han establecido para la sequía o para la pandemia. «La irrupción del fenómeno de la emergencia habitacional como una nueva situación predominante que atraviesa una parte de la sociedad por la que muchas personas no pueden disfrutar de una vivienda digna y adecuada (...) demanda el establecimiento de un marco legal que determine qué debe entenderse como emergencia habitacional y regule un procedimiento específico que permita acometer de forma inmediata actuaciones de gestión y transformación del uso del suelo destinadas a la ejecución de viviendas, libres y protegidas», explica el informe jurídico recabado por Fadeco Promotores. «Tiene base legal y no generaría ningún perjuicio», completa Ignacio Peinado.

El objetivo de esta medida no es que se puedan contratar obras con procedimientos simplificados y ágiles, como pueda ocurrir con los contratos de emergencia. Fadeco quiere que esta declaración de emergencia habitacional prevista en la ley permita simplificar unos plazos de desarrollo de suelos para nuevas viviendas que estiman en casi diez años desde que empieza la tramitación hasta que se puede ejecutar una obra. El anteproyecto de Ley de Vivienda de la Consejería de Fomento quiere caminar en esa dirección pero Fadeco apunta que debe dar un paso más.

Como complemento a esta medida, Fadeco ha propuesto a la Consejería de Fomento, Vivienda y Ordenación del Territorio, la creación de una oficina aceleradora (como ocurre con la unidad que tramita expedientes de interés estratégico) especializada en promociones de vivienda de forma que se simplifiquen los trámites y se reduzcan todos los plazos de promoción privada.

Esta declaración de emergencia habitacional no tiene precedentes a nivel nacional. Sólo Canarias avanzó legislativamente en este ámbito pero sin llegar al objetivo que se marca Fadeco en Andalucía. En el Congreso, el pasado mes de abril, fue rechazada una Proposición de ley que tenía como objetivo esta catalogación para todo el territorio español. Según Fadeco, Andalucía, tiene competencias para plantarlo por su cuenta.

En esta línea, y en el marco de las dos reformas legislativas en marcha en estos momentos, (la estatal de 2023 y la andaluza de 2024) Fadeco plantea otro cambio de concepto. La legislación plantea que en los nuevos desarrollos un 40% de las viviendas que se ejecuten sean protegidas (antes era el 30%) y el resto de renta libre. Pero el número global de viviendas es el mismo. Los promotores plantean que en un mismo suelo se puedan ampliar el volumen de viviendas en su conjunto para que haya más VPO pero el mismo número de renta libre. «Se han tomado este tipo de medidas en otros sectores como el turístico. También se puede hacer con la vivienda. Se pueden exigir proyectos de urbanización que sigan criterios de sostenibilidad y que permitan a continuación un ahorro de gasto público para la administración, y que esto permita acceder a una mayor edificabilidad de viviendas. Se tratar de primar con más aprovechamiento aquellos desarrollos que se realicen con criterios sostenibles», explica Ignacio Peinado.

La Confederación de Empresarios de Andalucía está recopilando propuestas de Fadeco o Unexia para conformar su posición completa en relación con el anteproyecto de Ley de Vivienda Andaluza. El punto de partida es similar al de la Junta de Andalucía: «Compartimos la necesidad de que se construyan más viviendas en Andalucía en cualquiera de sus fórmulas, libre o protegida, y que sean accesibles al mayor número de personas».

Con este punto de partida plantean reforzar determinados aspectos del anteproyecto andaluz. Así, la institución que preside Javier González de Lara pide que se revisen las referencias al IPREM en el acceso a vivienda protegida, que aumente el presupuesto público en políticas de vivienda y que se impulsen nuevos mecanismos de simplificación administrativa.

Asimismo, y dentro de esta confrontación de modelos legislativos entre el Estado y comunidades como Andalucía, la CEA incide en que se debe incentivar la propiedad y no sólo el alquiler y que debe quedar garantizada la «compatibilidad entre el derecho a la vivienda y el derecho a la propiedad privada.

Esta defensa del derecho a la propiedad también centra una de las alegaciones presentada por el Consejo Andaluz de Colegios de Administradores de Finca. Su presidenta, Mercedes Romero, ha pedido que se refuerce una de las medidas incluidas en el anteproyecto de ley andaluza de vivienda: la protección del propietario ante los impagos de inquilinos.

De esta forma, el Consejo Andaluz ha propuesto que la medida sancionadora que el anteproyecto de ley establece para las ocupaciones ilegales (su exclusión de ayudas públicas o de listas de espera de vivienda protegida) se haga extensible también a inquilinos que no hagan frente de forma continuada a sus deudas, la situación que la ley andaluza cataloga como 'inquiocupación'.

Además, los administradores de fincas proponen que se aproveche esta reforma legislativa para reforzar su función y las competencias dentro del sector de la vivienda.