INMOBILIARIO

El boyante mercado de la vivienda en Córdoba da síntomas de parada

Los datos reflejan un aumento del stock y del precio, así como un descenso en los visados de promociones nuevas y de constitución de hipotecas

Baja renta, alto paro y dificultades para acceder a una vivienda: la pobreza no cede espacio en Córdoba

Edificio en construcción en la Huerta de Santa Isabel Valerio merino

Javier Gómez

Córdoba

03/12/2023
Actualizado a las 19:55h.

Todos los indicadores desvelan que el mercado de la vivienda en Córdoba ha entrado en un proceso de desaceleración. Todavía moderada, leve o lenta, pero ratificada por todos los datos que supervisan el sector. También la mayoría de los operadores del ... mismo consultados por ABC confirman, de forma general, esta ralentización. Eso sí, la achacan más a una cuestión coyuntural que a una tendencia a medio y largo plazo. Para los expertos, estos signos negativos se deben principalmente a la situación que provocan los elevados tipos de interés. Sólo algunos ni siquiera aprecian, de momento, estas muestras de debilidad.

Los datos, en cualquier caso, son muy elocuentes. Hasta cuatro indicadores desvelan el tímido pinchazo del mercado de la vivienda en estos momentos en la provincia de Córdoba: el crecimiento del stock de pisos disponibles, el notable alza del precio de los hogares, la reducción de los visados de nuevas promociones y la considerable reducción de la constitución de hipotecas.

El stock de viviendas disponibles ha crecido un 10 por ciento en Córdoba capital en el tercer trimestre de este año respecto al número de pisos que había listos en el estocaje en el mismo trimestre de 2022, según revela un informe de esta misma semana del portal especializado Idealista. De hecho, es la capital de provincia en la que más ha aumentado el stock en el último año. Sólo le iguala Pamplona.

Otro dato significativo que suele demostrar que el mercado de vivienda está entrando en un proceso de desaceleración es el incremento de los precios de los hogares. En este punto, el informe del tercer trimestre de Tinsa, sociedad homologada por el Banco de España y líder en el mercado de la tasación de inmuebles en España, refleja esa notable subida del precio de las viviendas en Córdoba. En el caso de la provincia, el ascenso en el tercer trimestre ha sido del 12,3 por ciento, mientras que en la capital ha crecido también un 8,7%.

Los datos que evidencian los signos de resfriado en el mercado de la vivienda en la provincia de Córdoba también están avalados por el Colegio de Arquitectos. Los visados de nuevos proyectos de promociones en la provincia han caído con fuerza en los dos últimos trimestres de este año. En concreto, el descenso fue del 41,1% en el segundo, mientras que la caída ha alcanzado el 39,9 por ciento en el tercero. Hasta septiembre se han visado 688 proyectos.

La tendencia hacia la desaceleración del mercado de los hogares se aprecia de forma muy clara especialmente en el desplome en la constitución de hipotecas. Los datos provinciales a final de septiembre, que avanzó el Instituto Nacional de Estadística (INE) este martes, desvelan un descenso del 44 por ciento en los préstamos hipotecarias firmados en el noveno mes de este año respecto a la misma mensualidad del ejercicio pasado. Los números han pasado de las 886 hipotecas selladas en septiembre de 2022 a las escasas 395 que se han rubricado en el mismo mes de este año.

Hay diversidad de opiniones entre los operadores de la vivienda sobre la situación que vive el mercado en la provincia de Córdoba en estos momentos, a pesar de que los datos son muy elocuentes sobre la evolución de los signos negativos que ofrece ahora mismo el sector inmobiliario. Entre los que reconocen una cierta desaceleración apuntan a varias causas concretas, pero principalmente a los altos tipo de interés, así como a la incertidumbre de la economía global y su influencia en el coste de la energía y de los materiales.

Los arquitectos

El arquitecto Rafael Castelló reconoce que «los datos reflejan que el mercado se está desacelerando, pero que creo que todo está motivado por la situación de las hipotecas y los tipos de interés». Admite la situación, pero con muchos matices. «En Córdoba se ha construido mucho en los últimos años porque había suelo gestionado y urbanizado que permitía construir con sólo pedir licencia, y esa situación no se daba en otras ciudades; por ese motivo el ritmo no puede ser siempre alto en la construcción», aclara para explicar la situación de estancamiento actual de Córdoba en cuanto a las cifras.

De hecho, las sensaciones son algo contradictorias con los números. Para Castelló, «mi percepción es que se está desacelerando muy bien, es decir, muy lento y de forma paulatina y a un ritmo que no es malo». El arquitecto considera que «la tendencia se puede mantener un tiempo porque la caída está siendo muy suave».

También el arquitecto Francisco Paniagua apunta, en declaraciones a ABC, que «en cierto modo, los datos macro apuntan a cierta desaceleración, pero creo que se debe más a los tipos de interés que limitan la capacidad de compra», porque «sigue habiendo familias nuevas y familias que necesitan tener una vivienda más amplia, lo que permite que siga habiendo actividad». Para él, «las grandes empresas nacionales y también las de Córdoba siguen apostando por la vivienda en la ciudad».

Paniagua detalla que «es cierto que la velocidad de venta se tiene que acompasar a la posibilidad de firmar una hipoteca», debido a la subida de los tipos de interés, aunque deja muy claro que «por supuesto que no estamos en una situación como la crisis de 2008; creo que ahora es una situación simplemente coyuntural por los tipos de interés que no creo que se convierta en una tendencia».

Constructores y promotoras

Desde Construcor, explican que «la desaceleración del mercado inmobiliario tiene que ver, fundamentalmente, con dos cuestiones: «la escasez de oferta de vivienda nueva y la subida de los tipos de interés». En cualquier caso, consideran que «esa desaceleración en materia de vivienda usada responde a este último factor monetario».

Por este motivo, en la patronal de las constructoras creen que las expectativas de recuperación son notables. «Creemos que no es una tendencia de fondo, sino que posiblemente comience a reactivarse a los niveles habituales cuando empiece el proceso de bajada de tipos de interés, que está cercano en el tiempo, en torno a un semestre, tal y como se está previendo en los mercados». Sin embargo, los constructores aseguran que «también es necesario ampliar la oferta de suelo disponible para mejorar la oferta de vivienda nueva, que en Córdoba siempre tiene respuesta por las características del mercado local».

En el ámbito de las promotoras hay incluso más optimismo, a pesar de los datos que muestran cierta desaceleración. En este sentido, Alejandro Navas, uno de los máximos responsables de la promotora Neinor, señala que «la verdad es que nosotros no estamos notando la desaceleración, pero también es cierto que estamos en el PPO1 y nos va muy bien». Pone un ejemplo para entender que sus sensaciones son mejores que los números estadísticos: «Tenemos que entregar una promoción en diciembre y tenemos el 100 por cien vendido».

Navas añade que «si hay cierta desaceleración, a nosotros no nos ha llegado aún, pero no significa que no podamos notarla dentro de seis meses». Para el dirigente de Neinor, «es cierto que la situación de incertidumbre que vivimos a nivel general hace que las personas que tienen que hacer una inversión tan grande como una vivienda se lo piensen algo más», pero, de momento, la promoción sigue a buen ritmo.

El gerente de promociones de Metrovacesa en Córdoba, Marcos Relaño, apunta que «nuestras promociones cerraron los dos trimestres anteriores con un positivo ritmo de ventas, en línea con nuestros objetivos estratégicos». Sin embargo, en la promotora matizan sobre la situación general en la ciudad que «es importante destacar el carácter cíclico de la demanda en el mercado cordobés, independientemente de las tendencias generales».

A este respecto, desde Metrovacesa «hemos comprobado con varias promociones que hay meses que concentran un elevado número de operaciones (en términos de ventas) y que éste se reduce en los meses posteriores», explica Relaño. Por otro lado, el gerente de de promociones añade que «a nivel nacional, el tiempo de decisión de los clientes antes de adquirir una vivienda se ha alargado porque comparan alternativas, analizan más sus capacidades económicas y las condiciones de las hipotecas que se les ofrece».

Silencio de Urbanismo

El presidente del Colegio de Arquitectos de Córdoba, Juan Eusebio Benito, asegura a este periódico que «el año 2021 fue muy bueno y el 2022 bajó bastante, y ahora creo que en el 2023 estamos estabilizando los datos por la parte baja», pero con un comportamiento extraño al habitual «porque hay bastantes picos de sierra, con subidas y bajadas constantes, porque el primer trimestre fue muy bueno, pero el segundo y tercero han sido peores».

Benito insiste en que es evidente que hay algunos signos negativos como que «el desplome de las hipotecas se debe a la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los créditos». A su juicio, «nuestro medidor de la situación son los visados de vivienda nueva», pero hay que tener en cuenta que también hay mucho «trabajo pequeño que aquí no cuenta, como pueden ser la transformación de locales en viviendas, que también suman».

El presidente de los arquitectos, eso sí, corrobora que la incidencia en esta cierta desaceleración se debe también «a la subida del coste de la energía y de los materiales que acaban por trasladarse al precio de las viviendas». Para Benito, la «falta de estabilidad económica» le hace «muy difícil pronosticar el futuro» del mercado sobre si esta situación es coyuntural o una tendencia a largo plazo.

La Gerencia Municipal de Urbanismo (GMU) del Ayuntamiento de Córdoba ha declinado la posibilidad de realizar una valoración de la situación del mercado de la vivienda.