Urbanismo
LRI 21 tramitará un cambio del PGOU de Córdoba para activar el Cordel de Écija
La empresa del gaditano José Luis López, que no fue a la subasta pública de suelo, cierra acuerdos con privados
Impulsará un bulevar comercial y de ocio que se unirá a la ordenación para usos residenciales junto al río
La propuesta de una promotora andaluza de un parque comercial reactiva el plan del Cordel de Écija de Córdoba
LRI 21, la empresa del gaditano José Luis López (más conocido como El Turronero) va a presentas en los próximos meses un estudio de ordenacion para el Cordel de Écija, según ha podido confirmar ABC de fuentes de la propia empresa. Se ... trata de una figura incluida en la actual Lista y equivalente a la innovación del PGOU, la herramienta casi ineludible para actuar en la zona.
El objetivo de esta empresa, según las mismas fuentes, es presentar en unos dos meses su propia idea sobre esta bolsa de suelo en la margen izquierda del Guadalquivir que sigue siendo una de las piezas con más potencial y sin activar de la ciudad.
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Aunque todo el mundo esperaba que acudiera a la subasta que puso en marcha la Junta de Andalucía hace meses con gran parte de los suelos de que es propietaria en la zona, el empresario gaditano, de cuyo interés por este proyecto ya dio amplia cuenta ABC, no fue a la misma ni en primera ni en segunda opción (con un mínimo de 7,8 millones de precio). Pero su interés no ha cejado por las exigencias económicas de esta vía administrativa; todo lo contrario, ha optado por el acuerdo con los privados existentes en la zona.
Así han logrado acuerdos para hacerse con unos 60.000 metros cuadrados de superficie y convertirse en el gran propietario de terreno en este eje junto a la propia Junta de Andalucía por la desafectación de parte de la vía pecuaria del Cordel de Écija (casi 45.000 metros cuadrados de superficie). La propiedad aquí está muy atomizada en particulares y pequeñas empresas además de administraciones públicas.
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Con esta posición de partida lo que pretende LR21 es impulsar una nueva ordenación diferente a las que en su día se fijó con el concurso European y el diseño de Auxiliadora Gálvez, la arquitecta ganadora; o posteriormente Grupo LAR y su proyecto de gran centro comercial y que finalmente no acabó cuajando con la órbita de los diseños de Rafael De-La Hoz y Pedro García del Barrio.
Lar llegó a firmar también documentos preliminares con propietarios de la zona de cara a ejecutar la compra si el diseño salía adelante. Los suelos privados han vivido también recientemente algunos cambios de manos con la entrada de potentes inmobiliarias y empresas de gestión patrimonial.
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Grupo LAR y fallido intento
Pero Grupo Lar decidió dejar caer el proyecto que avivó entre 2015 y 2020 (llegó la pandemia) teniendo en cuenta los costes que se estaban barajando. El grupo empresarial cifró el proyecto general en 500 millones de euros de los que su parte comercial (tipo al complejo Lagoh en Sevilla) ascendía a unos 170 millones de euros sobre unos 105.000 metros cuadrados, casi la mitad de lo que generaría el nuevo sector. La tarjeta de presentación era un 'ecobarrio': supermanzanas con recorridos exteriores en coche e interiores peatonales y una fuerte inversión para reducir la huella de carbono. La nueva empresa LRI 21 está trabajando en una nueva propuesta que permita desarrollar el proyecto con cifras sostenibles.
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En esta nueva ordenación en la que trabaja LRI 21 (López Real Inversiones 21 SL) aparecería un gran bulevar comercial para ocio y entretenimiento, del que se encargarían ellos mismos, una empresa especializada en grandes y pequeños parques comerciales, supermercados, centros logísticos, hoteles o dotaciones asistenciales repartidos ahora mismo por toda España. Cuenta además con un amplio portfolio de grandes firmas de todos estos sectores con las que ha venido trabajando. La parte residencial ya tendría que venir de manos de promotoras que estuvieran interesadas en asentarse en este nuevo barrio una vez sorteara todos los trámites y autorizaciones urbanísticas.
El empresario de Ubrique es uno de los emprendedores andaluces del sector inmobiliario más potente en el segmento de superficies comerciales y logística. Aparece en los listados de los empresarios con más dinero de Andalucía, ha sido noticia por eventos sociales y preside una fundación filantrópica, López Mariscal.
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Cuenta con más de tres millones de metros cuadrados de superficie bruta alquilable, desarrolla proyectos para incrementar esa cantidad en 750.000 metros cuadrados y dispone de unos cincuenta proyectos en ejecución. La empresa trabaja en la zona Sur de España, en todo el entorno de la Comunidad de Madrid (visto desde una forma amplia) y, en menor medida, en Levante.
Cinco piezas urbanísticas
La zona del Cordel de Écija (que tiene a los puentes de San Rafael y de Andalucía como límites) se divide en una serie de unidades urbanísticas, hasta cinco (una de ellas es la zona verde limítrofe con el propio cauce del río como sistema general de parque), en la que se entremezclan propietarios privados y públicos, como el Ayuntamiento o la Confederación Hidrográfica además de la citada Junta de Andalucía.
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De esas cinco unidades urbanísticas, tres de ellas están aprobadas inicialmente (son planes especiales), otra, la que más se aproxima al Puente de Andalucía, vio tumbado su primer trámite por los tribunales. Todo ello hace ya más de 14 años. En esos primeros documentos se permitía la construcción de bloques de viviendas de entre tres y siete plantas junto al río.
El interés por esta franja de entrada sur a la ciudad, ahora mismo en un estado deplorable, conlleva en estos momentos una servidumbre y varias directrices importantes que condicionan el desarrollo en forma y fondo. Por un lado, la obligatoriedad de ejecutar un puente para mejorar la conexión del sur de la ciudad con la de Poniente Sur y las instalaciones hospitalarias preferentemente.
Aunque siempre ha estado dibujado en el PGOU de 2001, incluso con dos posibles accesos (una pasarela hacia la zona de Loyola y el complejo ambiente municipal y universitario y un puente hacia la zona sanitaria), la última posición oficial del Ayuntamiento es la necesidad de prolongar la calle Motril aprovechando la semiglorieta abierta en la avenida de Cádiz con la otra margen del río, donde hay dotaciones y servicios. Quien quiera, pues, desarrollar el Cordel de Écija tiene que asumir esta condición.
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Y por otro lado, en el primer avance que se ha conocido del nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM), que viene a reemplazar al anterior PGOU, se apunta respecto al Cordel de Écija no sólo el eje de movilidad con el puente (al que considera un proyecto público) sino que la incluye como área de transformación estratégica para la puesta en marcha de VPO. Una consideración, ésta, que debería reflejarse en la ordenación final del sector completo y sus normas urbanísticas. Tampoco hay que olvidar las exigencias ambientales e hidrográficas (zona de inundabilidad) que planean sobre todos los bordes fluviales.
El interés de LRI 21 está fraguando justo cuando las subastas desiertas habían suscitado una opinión contraria. La Consejería de Economía y Hacienda, su titular, puede todavía ejecutar una venta directa de esos 45.000 metros cuadrados de superficie de aquí a mayo de 2025, según la ley. La clave está en todos los detalles que finalmente presente ante la Gerencia de Urbanismo.
Intrahistoria política
La operación LAR abrió la caja de los truenos en cuanto a qué quería hacerse y qué contraprestaciones podría tener la ciudad. La exalcaldesa Isabel Ambrosio (PSOE) lo convirtió en su proyecto estandarte del mandato... pero fallido. La obligación de asumir un puente que tendría un coste cercano a los 25 millones de euros también sirvió para 'espantar' ese interés de LAR, cuyos números no le salían (nadie pareció haberle dicho que debía corresponder con esa dotación viaria).
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El debate llegó al propio Pleno donde a comienzos de 2019 se aprobó una moción que pretendía con innumerables generalidades y tecnicismos sentar una postura municipal ante cualquier atisbo especulatorio. Por un lado, equilibrar usos comerciales y residenciales en una de las zonas con peores datos de empleo y renta de España. Luego que la operación urbanística tuviera su efecto social en un mayor acercamiento de estos barrios a la ciudad 'rompiendo' barreras físicas y generando también una gran zona verde para este distrito.
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