La polémica ley de vivienda nubla el horizonte del sector inmobiliario

El periplo de la Ley de Vivienda ha llegado a su fin. La norma superó su último trámite parlamentario el pasado miércoles 17 de mayo, obteniendo la luz verde del Senado por la vía de urgencia. La nueva ley lleva centrando el debate dentro del mercado inmobiliario desde que comenzó a definirse el proyecto como uno de los compromisos ineludibles del Gobierno de coalición. Su reciente aprobación convertirá su entrada en vigor en uno de los protagonistas indiscutibles del próximo Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), que tendrá lugar en el pabellón 3 del recinto ferial del Ifema entre el 24 y el 27 de mayo.

La primera ley estatal que garantiza el derecho de una vivienda digna está sembrada de puntos polémicos que han levantado ampollas entre los profesionales del sector, fieles defensores de la oferta y la demanda como única ley para regular este mercado. Mayor protección ante desahucios, topes a las actualizaciones de las rentas, definición de zonas tensionadas y de grandes tenedores… Todo un catálogo de medidas que están recibiendo críticas feroces, más allá de su polémico contenido, por ser a todas luces un golpe de efecto electoralista. Gerard Duelo, presidente del Consejo General de los Coapi de España, le dedicaba en una rueda de prensa hace unos días adjetivos como invasiva, precipitada, inoperante, desenfocada, alarmante, desincentivadora, ignorante, irresponsable, inoportuna…

El porcentaje de inquilinos en España pasó del 20,2% al 24,9% entre 2010 y 2020, según Eurostat. En 2021, último dato disponible, hubo un pequeño retroceso hasta el 24,2%. No obstante, el hecho de que casi uno de cada cuatro hogares esté en régimen de alquiler, obliga a prestar atención a un mercado que, en los últimos años presentaba serios desequilibrios.

Del lado de los arrendatarios, muchos se veían expulsados por el alza de las rentas, haciendo crecer los impagos, mientras que los arrendatarios justificaban las subidas por la inflación, negándose a asumir un papel que corresponde al Estado. Pero poniendo coto a los incrementos, podría conseguirse, precisamente, el efecto contrario.

«Los precios van a seguir subiendo por la falta de inversión en nuevas viviendas y la retirada de estas por parte de muchos propietarios», admite Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers. Experiencias similares en otros países dan cuenta de la repercusión negativa que tuvieron estos mecanismos de contención. «En Holanda, Irlanda o Alemania ya se están viendo los efectos contraproducentes, provocando disminución de oferta y tensionando los precios», asegura Miriam Goicoechea, directora de Research CBRE Iberia, añadiendo que, por este camino «se deja de invertir en vivienda, y por ende, en la calidad de los barrios y ciudades».

Para hacerse una idea de hasta qué punto podría caer la oferta, tampoco hace falta echar un vistazo fuera de nuestras fronteras. El antecedente de la ley catalana da una pista. Goicoechea alude a un informe publicado en abril de 2022 por la Universitat Pompeu Fabra (UPF) que apuntaba que «la oferta en alquiler se redujo entre un 10% y un 13,9% en toda Cataluña durante la duración de la aplicación del control de rentas». Para De la Fuente, no hay duda de que este resultado se trasladará a todas aquellas regiones que apliquen la norma, «reduciendo drásticamente el stock disponible y haciendo proliferar otras formas de explotación de corta estancia». En cuanto a los profesionales, este experto no descarta las desinversiones, aunque las supedita a la evolución de la ley y los resultados electorales.

Los primeros movimientos en este sentido no se están haciendo esperar: el trasvase del alquiler residencial al turístico y temporal, el volcado hacia la compraventa o, directamente, mantenerlo vacío hasta que las aguas vuelvan a su cauce. El cambio de postura será notable entre los particulares, que «verán que la tarea de alquilar se vuelve más compleja por las trabas burocráticas impuestas y por la pérdida de poder adquisitivo», explica José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler.

También Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de APCEspaña, coincide en que al pequeño propietario le afectará más porque «tiene una visión más de corto plazo y el volumen que representa su inversión es muy alto para su economía».

Los alquileres de temporada escapan a la regulación, y en algunos casos, se están usando como puerta de atrás para esquivar la nueva ley. «Cada vez nos encontramos más casos que se amparan en esta figura pero que, en realidad, esconden un alquiler residencial convencional», advierte Arantxa Goenaga, socia y abogada del despacho Círculo Legal Barcelona.

Esta práctica constituye un fraude, y aunque esta modalidad de arrendamiento no está recogida en la norma, el Gobierno no ha dejado nada al azar. La disposición adicional quinta de la Ley de Vivienda ampara la creación de un grupo de trabajo en el plazo de seis meses para regular los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda.

Otra cosa es que se gestione de forma profesional. Así, el 'flex living' gana posiciones como nuevo nicho. Este segmento acumuló 666 millones de inversión en 2022, según datos de CBRE. Las regulaciones municipales marcarán la pauta, según el portavoz de Colliers, asegurando que «los inversores serán muchos más cautos y les llevará más tiempo el desarrollar portfolios de estas características».

Desde que empezaron a filtrarse detalles de la reciente estrenada regulación, hay dos palabras que se repiten como un mantra en los círculos inmobiliarios: inseguridad jurídica. Muchas voces ven en el nuevo texto un claro favoritismo hacia el inquilino en detrimento del propietario. Esta disparidad se hace patente «desde el momento en el que un arrendador no sabe cuándo va a poder recuperar su vivienda en caso de okupación», indica Zurdo. Esta es una de las grandes preocupaciones de los caseros particulares. El 20% de las viviendas que no salen al mercado del alquiler lo hacen por miedo a esta desprotección, según Youhomey, destacando el 11,5% que declara temer miedo a que el inquilino deje de pagar.

Además del delicado asunto de los desalojos, esta falta de respaldo se manifiesta en el «elevado grado de intervención de la ley», subraya Gómez-Pintado, algo que toca de lleno a la inversión. «¿Cómo va a plantearse alguien invertir si antes de tener las viviendas terminadas no puede saber cuál va a ser el precio al que va a poder alquilar, ni que incrementos de costes va a poder repercutir a su inquilino?», se pregunta De la Fuente.

La pérdida de competitividad sería la consecuencia lógica dentro de la inversión institucional. Goicoechea admite que para que la oferta de alquiler no languidezca es esencial que «se genere un clima de regulación de mercado estable, con unas reglas de juego predecibles, consiguiendo la eficiencia en la gestión del suelo y una producción razonable».

En cuanto al particular, vivir de las rentas se perfila como una actividad de riesgo. «Hace unos años experimentamos un auge en la compra de viviendas para alquilar», recuerda Zurdo. Esta apuesta por el ladrillo como activo refugio ganó popularidad entre los pequeños ahorradores, pero «este escenario optimista ha sido fulminado», continúa el directivo de la Agencia Negociadora del Alquiler, tildando la norma de «una oportunidad perdida».

La previsión de las compraventas en 2023 dibuja una curva descendente por el encarecimiento de las hipotecas. La estadística del primer trimestre del Colegio de Registradores recogió 161.024 operaciones, un 7,2% más sobre el trimestre anterior, pero un 2% menos frente al mismo periodo del año anterior.

Para tratar de compensar esta huida, la ley también incluye medidas destinadas a aumentar el parque de alquiler a precio limitado, que supondrá el 50% dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Este porcentaje de reserva pasa del 30% al 40% en suelo urbanizable de nuevo desarrollo y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado en actuaciones de reforma o renovación.

El portavoz de la patronal de los promotores reflexiona sobre esta cuestión: «Hay que pensar que cuando una empresa compra un suelo tiene en cuenta todos los usos para ponderar el precio de cada uno de ellos, por lo que alterar esa ecuación significa encarecer el producto final y poner más barreras al acceso a la vivienda».