Nuevo índice para actualizar el precio del alquiler: cuánto sube y a quién afecta

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado la primera entrega del índice de referencia de arrendamientos de vivienda (IRAV), el nuevo indicador que establecerá cuánto deberán subir los precios de los alquileres de vivienda anualmente. Hay que recordar que según la Ley de Arrendamientos Urbanos, en nuestro país los contratos de alquiler se actualizan cada año. Hasta ahora se hacía en función del IPC, aunque en 2024 las subidas estuvieron topadas al 3%.

En su primera entrega, el IRAV ha quedado en el 2,20% en noviembre, dos décimas por debajo de la inflación de ese mes. Así las cosas, los contratos que se renueven en enero serán un 2,2% más caros, pero menos de lo que lo habrían sido con el sistema anterior. Precisamente, ese era el espíritu de la última Ley de la Vivienda, moderar los precios en un contexto inflacionario.

Es la enésima modificación que se hace al sistema que rige las actualizaciones del alquiler, de modo que muchos inquilinos a esta hora pueden tener dudas. El primer matiz, y el más importante, es que no todos podrán beneficiarse de esta revisión a la baja.

A mediados de cada mes el INE publicará el índice relativo al mes anterior. De este modo, los contratos que ese mes cumplan un año se actualizarán en función de ese valor. Por ejemplo, si el contrato se firmó en junio de 2024, la actualización será efectiva en junio de 2025. El propietario deberá notificar al inquilino en mayo de 2025 y utilizar el índice del INE publicado ese mismo mes para calcular la subida.

Solo usarán el nuevo índice los contratos de alquiler que vayan a actualizarse a partir de 2025 y que hayan sido firmados desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, el 25 de mayo de 2023. Los arrendamientos anteriores a esa fecha seguirán actualizándose en función del dato del Índice de precios al consumidor (IPC) o el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), según conste en el contrato firmado.

La mayoría de los contratos de arrendamiento en nuestro país incluyen una cláusula que estipula una actualización de la renta y el mecanismo que se usará para hacerlo. Es poco común, pero si un contrato no incluyera esa cláusula en ningún caso puede ser revisado. La única excepción son los que se firmaron entre junio de 2013 y marzo de 2015, período en el que estuvo en vigor una reforma legislativa que introdujo la revisión por defecto en función del IPC.

El nuevo índice, cuyo objetivo no es otro que moderar el IPC cuando este se sitúe por encima del 2%, se define a partir de una mezcla del IPC, la inflación subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del IPC como de la inflación subyacente de cada mes. A esto se añade un coeficiente moderador definido por el Ministerio de Economía y que toma en consideración las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.

Los caseros deben avisar a los inquilinos de que la renta se actualizará con un mes de antelación. Por eso el INE no publicará los datos del mes en curso sino del anterior. La primera publicación se ha llevado a cabo el dos de enero y era relativa a noviembre de 2024, pero a partir de febrero el dato se publicará a mediados de cada mes y reflejará el valor del mes anterior.

Hay que recordar que esta modificación legislativa solo afecta a las viviendas, de modo que no será aplicable a los alquileres temporales, de habitaciones, de locales comerciales, de oficinas y de garajes y trasteros.