El muro del 20% para acceder a la vivienda: «Puedo pagar la hipoteca, pero no la entrada»

«El alquiler sube cada vez más y ya no es rentable para mí. Pero llevo tres años buscando y todavía no he encontrado nada para comprar en Madrid, que es donde vive mi familia y tengo mi trabajo», abunda la joven, que actualmente reside en Getafe y que, además, cuenta con el hándicap añadido de que se ha lanzado a intentar comprar su primera vivienda sola y sin ayuda de nadie. Según sus cálculos, solo con lo que ha pagado de alquiler desde que comenzó a buscar casa ya le habría dado para pagar la entrada de un piso. Sin embargo, con sus ahorros actuales solo puede comprar un tipo de vivienda: «Con calidades muy bajas y necesitada de reformas».

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Como a Silvia, el mercado inmobiliario ha relegado al alquiler a miles de jóvenes en España en los últimos años. Muchos de ellos tienen ingresos suficientes para asumir una hipoteca -incluso pagarían una letra más baja que el alquiler que están asumiendo actualmente- pero no ahorros para pagar los gastos asociados a la entrada. Una 'barrera' que provoca que los pocos jóvenes que están emancipados en España -según el Consejo de la Juventud, el 16% de los menores de 29 años- tengan que enlazar un contrato de alquiler tras otro.

Normalmente, los bancos solo financian el 80% del valor tasado de la vivienda. Una tasación que, según la experiencia de Silvia, en ocasiones es además «bajita». El 20% restante tiene que adelantarlo el comprador. Además, a ello se suman impuestos y distintos gastos, como los de notaría, que tiene que asumir el futuro propietario. Como consecuencia, el porcentaje del precio de la vivienda que tiene que adelantar el comprador se suele ir hasta el 30%. Un nivel inasumible para la mayoría de jóvenes que buscan casa en grandes ciudades, incluso para los que tienen un empleo.

Sin acceso a una hipoteca

«Cuando estás viviendo de alquiler es muy difícil ahorrar, porque se te come casi todo el sueldo»

Silvia Lora

Ante esta situación, muchos potenciales compradores se han lanzado a buscar alternativas. Es el caso de Robert Muñoz. Pese a vivir en Barcelona, a más de 600 kilómetros de distancia de Silvia, ha vivido una situación muy parecida a la suya. «He visto hipotecas este año con las que pagaría hasta un 40% menos de lo que pago de alquiler, pese a la subida del euríbor», explica a este periódico. Fue este porcentaje el que le llevó a buscar financiación fuera de los cauces bancarios.

«Justo antes de la pandemia, decidí acudir a brókeres en lugar de bancos porque en muchas ocasiones te financian entre el 90 y el 100% del valor de la vivienda, aunque también es cierto que reclamaban muchos más intereses. Pero entonces el coronavirus se extendió y la situación laboral de mi mujer cambió», recuerda. Ante la imposibilidad de poder acceder a una vivienda en propiedad, se ha resignado a vivir de alquiler con su mujer y su hija.

También existen iniciativas desde el propio sector inmobiliario, que es consciente de que las barreras de entrada a la vivienda de jóvenes y rentas bajas crecen año a año. Las patronales de promotores han planteado en el pasado que el Estado avale parte de ese 20% de entrada en casos concretos. La propuesta, sin embargo, no ha cuajado a nivel nacional. La Comunidad de Madrid sí ha lanzado un programa de este tipo para determinadas viviendas limitadas a un precio concreto y para perfiles muy fiables. El resultado está todavía por determinar.

El problema de la vivienda

«He visto hipotecas este año con las que pagaría hasta un 40% menos de lo que pago de alquiler»

Robert Muñoz

En el sector bancario, algunas entidades han puesto en el mercado distintas ofertas para financiar hasta el 95% a determinados colectivos, pero por regla general siguen siendo muy reacias a ofrecer más del 80% del préstamo. Sobre todo en este contexto de incertidumbre por la subida de los tipos de interés y el euríbor, que ya supera el 3%.

«El Banco Central Europeo y el Banco de España están supervisando muchísimo a las entidades financieras en cuanto a los criterios que adoptan para conceder créditos hipotecarios, con lo cual las condiciones de financiación por parte de las entidades para los jóvenes que acceden a su primera vivienda se están endureciendo mucho en los últimos meses», explica el presidente de Tecnitasa, José María Basañez. En el recuerdo todavía se mantiene la burbuja inmobiliaria que desencadenó la crisis financiera de hace 15 años y que se gestó precisamente por la concesión de hipotecas sin apenas control.

Basañez considera que otras generaciones anteriores ya tenían problemas de acceso a la vivienda, aunque reconoce que la situación ahora es distinta por los altos precios. En su opinión, una buena alternativa es el alquiler con derecho a compra. «La ventaja es que mientras estás como inquilino, parte de lo que vas abonando como alquiler forma parte del desembolso posterior para comprar la casa», afirma. «Cuando estás viviendo de alquiler es muy difícil ahorrar, porque se te come casi todo el sueldo», opina Silvia Lora, quien asegura que este tipo de opciones siguen estando muy restringidas y las ayudas del sector público «tardan mucho en llegar normalmente».

La consecuencia más inmediata de este problema es que la demanda del alquiler entre los jóvenes engorda cada vez más y esto, a su vez, dispara año tras año los precios. El sector inmobiliario ya ha advertido de que este 2023 los alquileres subirán otra vez con fuerza, en parte por la reducción de la oferta provocada por las medidas intervencionistas del Gobierno y en parte porque la subida del euríbor complicará aún más el acceso a la vivienda en propiedad.

Según los datos de Fotocasa, cinco comunidades (Baleares, Canarias, Andalucía, Galicia y Valencia) terminaron 2022 igualando sus propios máximos históricos del precio del alquiler. Madrid se situó un 0,1% por debajo. «Cada año que pasa es más difícil adquirir una hipoteca, y esto va a afectar a cada vez más personas», lamenta Robert Muñoz.