Así será el mercado de la vivienda en 2024: inversores e hipotecas mixtas salvarán las compras, pero seguiran en caída y a mayor precio

Hay factores que lo explican. El director de estudios de pisos.com, Ferran Font, justifica la coyuntura por la heterogeneidad de los mercados. Habrá bajadas, sí, pero será en poblaciones donde la demanda supera con creces a la oferta. Estas sin embargo serán equilibradas por la falta de pisos que hay en las grandes capitales y por las compras por parte de extranjeros, que han vuelto al litoral español tras la pandemia para reavivar la fiesta inmobiliaria. «La coyuntura para 2023 era de que íbamos a ver caídas por el desplome de hipotecas, pero las expectativas no se cumplen por la falta de 'stock' disponible. Los precios no caen pero suben menos», resume el experto. «La tendencia de la demanda hacia la concentración urbana mantendrá el pulso en la principales capitales, donde solo las viviendas que den de lado a la rehabilitación podrían ajustarse», añade Font.

Las previsiones de pisos.com para final de ese año van en la misma línea. Estima que las operaciones caerán un 10% hasta las 584.000 respecto al año pasado, que fue de euforia para el sector. Cuando se cierre 2023 los precios habrán subido un 6% a pesar de que la caída de hipotecas se derrumbará un 16%. Font señala que, además de por el endurecimiento hipotecario, el desplome de los prestamos se debe a la pérdida de poder adquisitivo de los jóvenes por la inflación, que ha dificultado todavía más la posibilidad de que reúnan el dinero suficiente para pagar la entrada de un piso. Un coste que supone alrededor del 20% del valor total de la vivienda.

La batuta del mercado, por tanto, la seguirán llevando en 2024 inversores y compradores de segunda residencia, colectivos que pagan los inmuebles al contado. «La falta de certeza sobre los próximos movimientos del BCE , que evita manifestar si el 4,5% actual de subida de tipos es o no el pico seguirá cediendo terreno a la compra al contado», señala Font. «Decir que el euríbor ha tocado techo resulta aventurado dada su volatilidad», añadeel experto, que invita a la banca seguir apostando por las hipotecas mixtas, el as en la manga del mercado para atraer compradores, «para convencer a los clientes que perdieron el tren de las fijas y que huyen de los sustos de las variables».

No todo será malo para el comprador el próximo año. Los precios de salida al mercado de las casas no bajarán, pero sí la resistencia de los propietarios a no acometer bajadas. Font explica que, en algunas ubicaciones, los aspirantes a hacerse por una vivienda consiguen arrancar rebajas del 10%.

Pero el gran protagonista del año volverá a ser el mercado del alquiler, que asiste a un nuevo paradigma por el desarrollo de la ley de Vivienda, que el nuevo Gobierno quiere acelerar y para el que ha resucitado el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, una recuperación que el sector inmobiliario mira con buenos ojos, y que será comandada por Isabel Rodríguez. La nueva titular se pondrá manos a la obra de manera inmediata y ayer aseguró que lo hará «protegiendo al pequeño propietario». Para Font este mensaje es positivo. «Se pone foco en el propietario, después de que la ley de Vivienda solo hiciera hincapie en la protección del inquilino».

Por lo pronto la primera misión de la exportavoz del Ejecutivo será la de crear el índice de precios de referencia que servirá para marcar los límites de rentas en las zonas que sean denominadas como tensionadas. Un indicador del que el director de estudios de pisos.com desconfía de su efectividad. «Es muy difícil cálcular y actualizar los precios de los inmuebles con un índice. Hay una serie de condicionantes que lo hacen complicado».

Noticia Relacionada

La oferta de pisos en alquiler se reduce un 30% desde la entrada en vigor de la ley de Vivienda

Antonio Ramírez Cerezo

Las agencias avisan de un importante trasvase a la venta y los pisos turísticos

Con todo, la estimación de pisos.com es que a cierre de año los precios de los alquileres suban un 7% y en 2024 lo hagan un 1%. Será en todo caso una evolución heterogénea. «En las grandes capitales subirá más porque se concentra la oferta laboral y formativa. Ciudades como Madrid, Barcelona o Málaga donde se nota también el impacto de los nómadas digitales».

El verdadero problema no será tanto el precio, sino el encontrar un piso en alquiler disponible. «El intervencionismo de la ley de Vivienda ha provocado la huida de la oferta porque los propietarios no están dispuestos a ser los garantes de un derecho que corresponde a las administraciones públicas». «Ambos motores del alquiler, tanto el pequeño propietario como el gran tenedor, recurren a segmentos de arrendamiento (turístico, pisos compartidos, flex living...) donde sus cálculos de rentabilidad no estén sometidos a medidas que solo buscan votos, no soluciones», concluye el portavoz de pisos.com.