Un arquitecto revela cuánto dinero cuesta construir una casa en España en 2024: precios de terrenos, obras, licencias y contratación de profesionales

En la difícil tarea que supone encontrar nuestra casa ideal, los futuros propietarios a menudo se ven inmersos en un laberinto de desafíos por el desconocimiento sobre el mercado inmobiliario. En este contexto, Edu Saz, un arquitecto que trata en su canal de YouTube temas sobre inversiones inmobiliarias, reformas, finanzas personales, emprendimiento y desarrollo personal, ha revelado una guía con todo lo necesario para construir nuestra propia casa desde cero, desglosando los precios desde la comprar el terreno, pasando por la contratación de arquitectos y constructores, la adjudicación de licencias, el pago de impuestos, hasta hacer la obra y entrar a vivir.

En el vídeo, Edu revela que existen muchas personas que «han soñado con la idea de construir una casa totalmente a medida que se ajuste a sus deseos y a sus necesidades específicas». Un proceso que «les permite tener un control total sobre cada aspecto del diseño y de los materiales utilizados y poder crear así un hogar totalmente personalizado».

«Vamos a desglosar todos los detalles necesarios para que tengas una idea clara de lo que implica este proyecto», manifiesta el arquitecto. «Si vas a construir tu propia casa lo primero que tienes que tener claro es que no vas a ser un mero cliente, vas a ser un promotor de tu propia casa, es decir, un autopromotor y eso te convierte en un agente más de la edificación con sus responsabilidades totalmente definidas en la LOE, la ley de ordenación de la edificación», añade.

Según revela, el precio de construir una casa varía en función de varios factores «como por ejemplo la localización, el tamaño de la casa, el tipo de estructura y el tipo de cimentación, si hay movimiento de tierras o no, los materiales empleados y un sinfín más de variables. Pero en términos generales los pasos a seguir van a ser siempre los mismos y cada paso lleva un coste asociado».

«El primer paso esencial para construir una casa es adquirir un terreno que se adapte a los requerimientos específicos de la vivienda que queremos construir. Tenemos que encontrar una parcela que no solo cumpla con las necesidades del proyecto sino que también sea viable desde el punto de vista regulatorio y práctico. Por ejemplo, puede ser que queramos una casa de líneas totalmente modernas y el terreno pues esté adscrito a una normativa municipal urbanística que nos impida hacer cubiertas planas y tengamos que hacerlas inclinadas. Es algo que tenemos que tener en cuenta desde el principio», manifiesta, a lo que añade: «La compra del terreno suele ser una de las inversiones más significativas en el proceso de construcción de una casa y por eso no hay que tomárselo a la ligera porque nos va a condicionar el proyecto desde un punto de vista normativo, como hemos visto, pero también económico. Generalmente las parcelas tienen una superficie máxima edificable que determina la cantidad de metros cuadrados que podemos construir en ese terreno, lo hagamos en una sola planta o lo hagamos distribuidos en varias, esta superficie edificable suele estar regulada por normativas urbanísticas municipales. Por lo que es fundamental conocer las restricciones locales antes de comprar ese terreno».

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Maarina Ortiz

Por otro lado, el arquitecto manifestó que es fundamental conocer las diferencias entresuelo urbano, urbanizable y rústico. «El suelo urbano está preparado ya para la edificación con todos los servicios necesarios como agua, electricidad y alcantarillado. El suelo urbanizable aunque no está listo inmediatamente para construir tiene potencial para ser desarrollado en el futuro mientras que el suelo rústico generalmente pues está más asociado a usos agrícolas o rurales y tiene restricciones mucho más severas a para la edificación».

Asimismo, confesó que es indispensable considerar las limitaciones y las características de ese terreno. «Lo ideal es consultar a un arquitecto con experiencia en la zona. Porque su conocimiento nos puede evitar problemas futuros y además optimizar el diseño del proyecto», aconseja. «Vamos a considerar un terreno urbano de 130.000 euros, según quien sea el vendedor, si es empresa o es particular, pues pagaremos el IVA del 21% del ITP de entre un 6 y un 11%. Además de algunos otros gastos como notaría y registro», añadió a modo de ejemplo.

Respecto al segundo paso, el arquitecto declaró que deberemos «contratar a los técnicos que se van a encargar de hacer el proyecto de tu nueva casa» y que, independientemente de la forma de contratación, «habrá que elaborar un estudio topográfico donde se plasme la realidad del terreno, sus dimensiones, su forma, cotas, etcétera. Tendrá un coste de aproximadamente pues entre 400/500 euros y también hay que realizar un estudio geotécnico que nos revele cuál es la composición del suelo y cuáles son sus propiedades para que después se pueda diseñar una cimentación adecuada. El coste de este estudio puede rondar entre los 700 y los 900 euros».

Tras la contratación deberemos realizar el pago de los honorarios del arquitecto y del arquitecto técnico, aunque revela que «esto es bastante subjetivo porque actualmente en España hay libertad de honorarios. Pero vamos a suponer que el precio es conjunto y nos cobran por el proyecto, que sería anteproyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución un total de 18.000 euros y por la dirección de obra unos 7.500 euros». «Además tendríamos que contratar también los servicios de un coordinador de seguridad de salud y todo esto estaría sujeto además al IVA del 21%», añade.

«Una vez que el arquitecto redacta el proyecto de ejecución de la vivienda, que se basa en unas tablas normalmente de los colegios de arquitectos o de plataformas profesionales con una base de precios orientativos sobre la construcción» obtendremos «un PEM, un presupuesto de ejecución material». En su ejemplo, el arquitecto señala que «una vez hecho el proyecto de ejecución, en esta casa de ejemplo, nos sale 250.000 euros de presupuesto de ejecución material». Aunque advierte: «Esta cifra no es lo que te va a costar a ti construir la casa sino que es un precio de referencia que se usa sobre todo para el pago de impuestos y licencias y que simplemente incluye el precio del material y de la mano de obra. Lo que tú vas a pagar es el precio que te pase después la constructora a la que contrates y este será el PEC, el presupuesto de ejecución por contrata. Este PEC se calcula sumando al PEM, el presupuesto de ejecución material, los gastos generales de la empresa constructora y su beneficio industrial».

Por otro lado, Edu destaca que «el IVA para autopromotores es del 10%, por tanto, al presupuesto de ejecución por contrata se le aplica un 10% y no el 21 de IVA» y que, en el caso del ejemplo dado por el arquitecto, «vamos a suponer que el PEC, el presupuesto de ejecución por contrata, es de 300.000».

«Como os decía antes, el precio de construir una vivienda va a depender de 1.000 factores, pero mínimo yo diría que partirían de aproximadamente unos 1.900/2.000 euros por metro cuadrado», manifiesta el arquitecto, a lo que añade: «Además antes de empezar las obras por supuesto tendremos que conseguir la licencia y pagar los impuestos correspondientes». «En este punto tendremos que pagar el ICIO, que es el impuesto de construcciones instalaciones y obras, que será de entre un 3 y un 5% del PEM, del presupuesto de ejecución material, y dependerá de nuestro municipio», señala. Asimismo, también hay que pagar «la licencia de primera ocupación del ayuntamiento que será aproximadamente de entre un 0,5 y un 1% del PEM».

«Además de todo esto pues también habrá que pagar un aval de gestión de residuos, otro por ocupación de aceras, etcétera. Que si lo haces todo correctamente pues te los devolverán al final de la obra», manifiesta.

Además, según revela, tendremos que pagar las altas de suministros «que no es que tenga un gran impacto sobre el presupuesto total pero conviene mencionarlo también y lo mismo con los gastos de notaría una vez escrituremos la vivienda terminada y paguemos el impuesto de actos jurídicos documentados y demás».

En su ejemplo, Edu revela que, sobre el mobiliario, «vamos a poner que sean por ejemplo 25.000 euros» y que de esta cantidad «también tenemos que pagar el IVA, en este caso del 21%».

Por último, el arquitecto manifestó que: «si hacemos el recuento total tenemos que la vivienda nos va a costar entre unos 550.000 y unos 570.000 euros, dependiendo si compramos el terreno a un particular o a una empresa y los impuestos, pues suponen entre un 11,5% y un 14,5% aproximadamente. En este caso estamos hablando de unos impuestos de entre 63.000 y 83.000 euros». Sin embargo, Edu advierte que «esto es una forma de verlo muy directa» y que existen otros factores que influyen en el coste total, como los impuestos de los trabajadores, el precio de los materiales, «las cotizaciones a la seguridad social, IRPF, IVA, IBI, etcétera».