MERCADO INMOBILIARIO
Las claves para comprar o vender un piso en Aragón
Los expertos apuestan por que la caída de precios tocará fondo a finales de año
El precio de la vivienda continúa su recorrido a la baja, por lo que muchos potenciales compradores retrasan su decisión. Pero los expertos afirman que, quienes se planteen comprar, deben estar atentos porque en los próximos meses la bajada puede tocar fondo y empezar el repunte. Los expertos de pisos.com dan algunas claves para quienes estén pensando tanto en comprar como en vender una vivienda en Aragón.
Tras la eliminación de la deducción y la subida del IVA para vivienda nueva, las operaciones de compraventa se resienten. Este escenario se extiende a todas las regiones españolas, si bien determinadas zonas van recuperando el tono antes que otras. Según la última Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE), correspondiente a enero de 2013, Aragón fue la cuarta comunidad autónoma que más incrementó su tasa anual de compraventas de viviendas con un 30,4%, por detrás de Extremadura (103,0%), Canarias (44,8%) y Andalucía (34,3%). Zaragoza es, con diferencia, la provincia aragonesa donde más operaciones se cerraron en el mes de enero.
A la hora de comprar o de vender, hay claves a tener en cuenta en Aragón. Las analizamos con la ayuda de los expertos de pisos.com.
-¿En qué barrios o calles de Zaragoza capital debo mirar si quiero comprar un piso como inversión, con expectativas de revalorización?
El centro de Zaragoza es el que tiene más expectativas de revalorización. En su sentido más amplio, se podría mirar hacia distritos urbanos adyacentes como Delicias y Casco Antiguo, que son los que finalizarán su ajuste antes que los demás. No obstante, los profesionales de la zona advierten de que únicamente pueden manejarse previsiones a largo plazo teniendo en cuenta la situación actual, por lo que al margen de los inmuebles más céntricos «lo más aconsejable sería invertir en barrios más o menos nuevos donde los edificios no sean muy antiguos, como Miralbueno, Gómez Laguna, etc.», revela Carmina Galindo, de Yus Consultores.
-¿Qué tres calles son ahora mismo las más caras en Zaragoza capital?
El paseo de la Independencia es la arteria central de la capital zaragozana, siendo la plaza Aragón, en uno de sus extremos, y el paseo de la Constitución otras dos localizaciones de gran prestigio en la ciudad, tal y como confirma Pedro Sánchez, de Todopisos. También tendrían precios altos los inmuebles situados, por ejemplo, en Sagasta y Gómez Laguna, donde las viviendas están reservadas a compradores de alto nivel adquisitivo.
-¿Qué tipo de inmueble es el más demandado por los compradores de Aragón?
Manuel Gandarias, director del Gabinete de Estudios de pisos.com declara que «según el último informe sobre las viviendas más buscadas de España, el piso más deseado por los usuarios del portal en Aragón tiene 80 m² y cuesta entre 105.000 y 120.000 euros». No obstante, existirían diferencias entre provincias, buscándose precios por debajo de los 105.000 en Huesca y en Teruel, además de una mayor superficie. Para Galindo, el piso que desean los aragoneses es exterior y tiene entre 60 y 80 m², tres dormitorios y salón, «aunque ahora lo que realmente se busca es que se ajuste en precio». Por su parte, Sánchez comenta que la vivienda más solicitada en la región «tiene 2 ó 3 dormitorios, 2 baños, ascensor y plaza de aparcamiento».
-¿Cuáles son las expectativas del mercado inmobiliario en esta región para 2013? ¿Es buen momento para comprar?
A pie de calle, la sensación que les transmiten los compradores a los agentes inmobiliarios es que los precios aún tienen que caer más, con el fin de que se alineen a su situación económica y ésta se acomode a su vez a las condiciones de financiación que establecen las entidades. Para finales de 2013, en Yus Consultores esperan que se llegue a «una estabilización de los precios, puesto que las bajadas ya no son tan bruscas», esperando que este horizonte influya también en la recuperación de las ventas.
Cuando los precios van a la baja, es un buen momento para comprar y «mantener el inmueble a la espera de su revalorización», señala Galindo. Tal y como afirman desde Todopisos, «existe variedad y buenas oportunidades, si se buscan y se negocian». En cuanto a la posibilidad de vender, todo dependerá de si, tal y como apunta Sánchez, «estamos dispuestos a mantener nuestra inversión hasta 2016-2017». En caso contrario, habría que vender cuanto antes para evitar mayores recortes.
-¿Cuál es el tiempo medio necesario en este momento para vender un piso en Aragón?
Está más que demostrado que un inmueble en venta cuyo precio se mira en el espejo de la realidad inmobiliaria actual tiene muchas más posibilidades de cerrar el trato rápidamente con un
Si se está dispuesto a flexiblizar el precio, un piso se suele vender ahora en un plazo de entre tres y seis meses
comprador. «El tiempo siempre va a ir en función de si el precio se ajusta a mercado o no», sentencian desde Yus Consultores. Tanto estos expertos como los de Todopisos, fijan el tiempo medio de venta entre los tres y los seis meses, pero sin el requisito del precio, porque de no estar dispuestos a flexibilizar el precio a la baja si éste es alto «simplemente, no se venderá la vivienda», aluden estos últimos.
-¿Cuánto han bajado o subido los precios en el último año en la capital zaragozana?
Según el último informe trimestral de precios de venta de segunda mano de pisos.com, la capital de Zaragoza registra una caída interanual del -14,47% en el mes de marzo de 2013. No obstante, el precio por el que se anuncian las viviendas no es el final, dada la negociación posterior entre vendedor y comprador. En este sentido, las agencias de intermediación de la zona llegan a cifrar la caída en el último año en Zaragoza ciudad en hasta un 30%.
-¿Es esta región una de las zonas de España más afectadas por la crisis inmobiliaria? ¿Por qué?
A la hora de señalar los puntos geográficos donde la crisis inmobiliaria ha actuado con mayor virulencia, la costa del Mediterráneo suele ser la que generalmente sale a la luz como la
En Zaragoza, el precio medio de un piso de 90 metros ronda los 138.000 euros
más perjudicada. Sin embargo, Aragón también ha sufrido con fuerza el giro negativo del negocio inmobiliario debido al auge y posterior caída que trajo consigo la Exposición Internacional de Zaragoza de 2008. «La zona metropolitana de la capital aragonesa fue donde, en los últimos años, se concentró uno de los mayores crecimientos inmobiliarios del país», explica la portavoz de Yus Consultores.
Para Todopisos, el efecto de la Expo del Agua «enmascaró la primera parte de la crisis, pero para compensar, los descensos fueron más rápidos». Así pues, tras la celebración de este evento el ritmo empezó a decaer hasta llegar al momento actual, en el que «se ha paralizado la venta de viviendas, sobre todo las de obra nueva, quedando muchas promociones incluso sin terminar», zanja Galindo.
-¿Cuál es el precio medio de un piso en Aragón? ¿Y en la capital zaragozana?
Gandarias, desde pisos.com, señala que «un piso tipo de 90 m² en Aragón se vendería actualmente por unos 138.000 euros, mientras que en la ciudad de Zaragoza, nos moveríamos en el entorno de los 167.000 euros». En las otras capitales de provincia, los precios serían más reducidos: iríamos de los 126.000 euros de Teruel a los 130.000 de Huesca.
A continuación, se indican algunos tipos medios de pisos y sus precios medios estimados en estos momentos.
-De 100 m², en el centro de la capital zaragozana, exterior, con tres habitaciones y reformado.
El centro de la ciudad de Zaragoza es extenso, y no es lo mismo un inmueble en una calle principal que otro en una secundaria, aunque tengan las mismas características. El intervalo de precio iría de los 230.000 a los 250.000 euros.
-De 100 m², en un barrio bien comunicado por transporte público, exterior, con tres habitaciones y reformado.
Gracias a una completa red de transportes, los barrios periféricos de Zaragoza están bien comunicados con la parte más céntrica de la ciudad. El precio de venta oscilaría entre los 150.000 y los 180.000 euros.
-De 200 m² en el centro de la capital zaragozana, con zonas verdes y de nueva construcción.
La promoción de obra nueva está bastante parada en Zaragoza, y no digamos en el área más céntrica. Sería complicado encontrar lo que buscamos, por lo que habría que moverse hacia zonas limítrofes, donde los precios de venta estarían entre los 500.000 y los 540.000 euros.
-Apartamento de 45 m² interior en la capital zaragozana a quince minutos en autobús del centro.
Dado que las comunicaciones no son el problema, aquí lo que decide el precio es el estado del inmueble. De mayor a menor necesidad de hacer reformas, el coste del piso iría de los 50.000 a los 80.000 euros.
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