Promotores y vecinos, a la gresca por la judicialización del urbanismo

Los promotores, a través de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), han abierto el melón al denunciar la paralización de mil viviendas, entre ellas 300 públicas, en la zona de Montegancedo (Pozuelo de Alarcón). Lamentaban que tras más de veinte años de tramitación, este ámbito urbanístico se haya visto suspendido en julio por orden judicial por una demanda interpuesta en 2022, cuando ya se había iniciado incluso la urbanización de la zona. El asunto está recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

«Por esto no funcionan las políticas de vivienda, y por esto la oferta actual es muy inferior a las necesidades de la sociedad», explica Jorge Ginés, director general de Asprima. Su organización vio con desesperación cómo el nuevo barrio de Montegancedo era paralizado cautelarmente 'sine die' por orden judicial. «En un momento en que es urgente ofrecer pisos, resulta demasiado fácil recurrir un ámbito y paralizarlo». Y concluye: «Con esta inseguridad jurídica será imposible acabar con el problema de la vivienda en España».

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Pero la visión es muy diferente para las entidades ciudadanas: desde la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos reconocen que en las últimas dos décadas el urbanismo se ha judicializado mucho, pero lo entienden como el único arma que han tenido para evitar lo que consideran «la liberalidad con que se interpreta la norma».

El director general de Asprima recuerda que el proceso para construir un desarrollo urbanístico lleva aparejados «varios filtros» y validaciones. «Que se admita a trámite una denuncia como la de Montegancedo cuando ya se está urbanizando va en contra de lo que necesitamos, que son viviendas, y rápido». Por eso, cree que «este tipo de denuncias y actuaciones deberían limitarse en el tiempo».

Este no es un caso aislado: desde Asprima recuerdan otros desarrollos urbanísticos que han topado con la Justicia. «Los Carriles, en Alcobendas: se aprueba el plan parcial en 2019 y en 2022 hay una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid» que admitía alguna reclamación de grupos ecologistas. La zona, para ellos, es el último paraje natural sin urbanizar de Alcobendas, sobre el que se pretenden construir 8.600 viviendas, la mitad protegidas.

El plan parcial que establecía la ordenación de este territorio se aprobó en 2019 con los votos del PP y de dos concejales de Ciudadanos que se saltaron la disciplina de voto. La sentencia del TSJM del 2022 declaró nulo el plan. El Ayuntamiento ha aprobado en paralelo otro plan parcial (en junio de 2024) y la reparcelación en base al plan parcial anulado por sentencia.

Jorge Ginés está convencido de que los que realmente provocan que el precio del suelo suba son estos retrasos. En San Sebastián de los Reyes, un recurso ante la justicia del anterior gobierno local tuvo paralizada la construcción de 600 viviendas del Plan Vive, hasta que una sentencia del TSMJ inadmitió el recurso. Y recuerda que «Valdebebas tuvo hasta cuatro paralizaciones, por admisión a trámite de recursos, la última con las casas a punto de entregarse; algo demencial y kafkiano». No cree Ginés que los ámbitos «los paralicen como deporte, pero resulta muy fácil; el juez tiene que admitirlo a trámite salvo que tenga una ley».

Para evitar que estas situaciones continúen repitiéndose, Asprima aboga por «ponerle coto» y propone que se apruebe «la Ley de Seguridad Jurídica, tanto la del PSOE como la del PP, porque son iguales; cualquiera acabaría con esto». El mayo se hizo un intento por aprobarla pero terminó siendo retirada «por tacticismo político», dice.

Sus planteamientos los rebate el responsable de urbanismo de la Federación Regional de Asociaciones de Vecinos (FRAVM), Quique Villalobos: «En Asprima, siempre que se ponen nerviosos consiguen lo que quieren: están muy cerca de los gobiernos, y su capacidad de influencia es muy alta».

Como ejemplo de lo que dice, señala que «consiguieron subir el 30 por ciento el precio de la vivienda protegida». Se refiere con ello a la subida del módulo para construir esta tipología, que llevaba años congelada, algo que generaba quejas de los constructores. Desde febrero, se ha situado entre los 1.900 y los 2.820 euros, en función del municipio y el tipo de protección.

Reconoce Villalobos que «tienen razón en que en los últimos veinte años, se ha judicializado el ámbito urbanístico». Pero argumenta que esto ocurre porque «sólo le quedaba ese recurso a la gente, por la liberalidad en la aplicación de las normas urbanísticas». Pone como ejemplo el Plan General del 97, que «permite un desarrollismo que no cumple la Ley de Suelo». Por eso, «sería deseable que estuviese menos judicializado el urbanismo, y también que fuera menos discrecional».

Está de acuerdo con Asprima en la necesidad de que haya seguridad jurídica, pero «esta debe ir en todas direcciones, porque cuando te apuntas a una promoción de vivienda y al final resulta que te cuesta dos veces lo que te dijeron, también debería haber esa seguridad jurídica». Desde las asociaciones de vecinos «no estamos en contra de la construcción, pero para resolver la carencia actual de vivienda, no podemos fiarlo a una sola medida».

Por eso, mira hacia las «180.000 viviendas vacías que hay en Madrid, según el INE». Y aunque está convencido de que «ni de lejos son todas habitables, con que lo fueran la mitad nos siguen quedando decenas de miles de viviendas vacías que sería viable poner en el mercado inmobiliario». Igual por esta vía, añade, «no haría falta construir en los próximos diez años».

Sí están en contra de «que se construya en espacios protegidos, o de riesgo como zonas inundables. Un árbol que tiene 200 años, reponerlo cuesta otros 200 años», recuerda. De ahí que se nieguen a los planes de «hacer urbanizaciones en suelos con alto valor ecológico». Un camino que están siguiendo, denuncia, «las últimas leyes ómnibus de la Comunidad de Madrid», que a su juicio «son aberrantes».

Defender esta postura «no debería estar reñido con poder construir». Pero hay que hacerlo «cumpliendo con el porcentaje de viviendas protegidas», y con precios realmente accesibles porque «la que ahora se llama vivienda asequible sólo es un eufemismo: que el precio del módulo de protección esté en 2.200 euros el metro cuadrado, no es asequible; el poder adquisitivo familiar de los últimos 15 años no ha crecido así».

Villalobos está convencido de que «existe la posibilidad de hacer un urbanismo respetuoso, se puede liberar el suelo en antiguas infraestructuras en desuso, y cerrar las bolsas de vivienda en las ciudades». Pero para conseguirlo, el urbanismo tiene que ser también «más participativo, que no sólo Asprima esté en el consejo de sabios que revisa el Plan de Urbanismo de Madrid, y nosotros no».