Urbanismo
Una inversión de 64 millones pretende llevar Córdoba a Levante
la extensión de la ciudad
La Gerencia tiene desde hace un año la propuesta de la propiedad para ordenar el crecimiento por el Este
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La Gerencia Municipal de Urbanismo del Ayuntamiento de Córdoba tiene desde hace doce meses (se registró en julio de 2021) el documento propuesta para llevar la ciudad a la zona de Levante, más allá de Fátima. Hasta el momento, los suelos clasificados del Plan General de Ordenación Urbana se han desarrollado en la parte Oeste de la ciudad y, en parte, la zona Norte.
La antigua Cerca de Lagartijo se ha quedado como una reserva estratégica de suelo que sus propietarios quieren activar. Ya tienen nombre para el proyecto, Levante Uno, y presupuesto de inversión: 64 millones de euros exclusivamente para la urbanización de un sector
Lo que está ahora mismo dilucidándose, la respuesta que tiene que dar Urbanismo, es si se activan los trabajos. Hasta el momento, no ha dicho ni que sí ni que no a pesar de que se han realizado reuniones de primer nivel. Y en la zona juegan algunos agentes del mercado inmobliario de primer nivel. Entre otros, Neinor.
Una vez que la Gerencia dé su visto bueno, porque el documento presentado está pactado con los servicios técnicos, arrancaría el procedimiento de innovación del plan parcial Le-1, que fue parcialmente tramitado cuando en la zona mandaba Prasa.
Existen diferencias relevantes entre la entonces llamada Ciudad de Levante y el proyecto ahora llamado Levante Uno. Aquel proyecto inicial tenía un altísimo presupuesto producto de las condiciones del mercado inmobiliario de la época. Solamente la urbanización costaba unos 128 millones de euros aproximadamente.
Lo que la mayor parte de los propietarios del sector le han propuesto al Ayuntamiento de Córdoba es meter sentido común y economías al proyecto frente a la «euforia» con la que se redactó. La idea es generar un proyecto de urbanización que alcance a todo el sector pero que cueste, aproximadamente la mitad.
Aquellos 128 millones de presupuesto de inversión generaban una repercusión de 234,87 euros por unidad de aprovechamiento. Las nuevas cuentas generadas por los despachos que han estado trabajando en la propuesta reducen esa cantidad de repercusión a 100,24 euros euros por unidad de aprovechamiento, cantidad que se considera perfectamente viable en los números realizados.
La repercusión es un concepto clave para las promotoras puesto que es lo que se paga antes de poner el primer ladrillo de una vivienda. Un dato de referencia para los precios de venta al público.
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Lo que se ha aliviado al sector son infraestructuras creadas que aportaban ese presupuesto tan relevante. Por ejemplo, el proyecto inicial, surgido de un concurso de ideas, generaba una gigantesca glorieta que dejaba el Carrefour en su interior. Ahora se propone una reforma integral del enlace de La Louviére que acaba con el punto negro del tráfico. Se mejora pero abandonando ese diseño tan impactante.
La financiación de ese nuevo nudo de tráfico es clave en la gestión del proyecto. Carrefour tiene planes de ampliar las instalaciones del antiguo Pryca pero, en las negociaciones, no se llegó a un pacto con la entidad de propietarios de Levante Uno al considerar que la situación de la empresa no le permitía llegar a acuerdos.
Urbanismo decidió realizar un requerimiento a la empresa comercial para que presente un documento consensuado con sus vecinos sobre cómo se financiará toda esa infraestructura. El Ayuntamiento de Córdoba ya ha avisado que no correrá con los gastos.
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El segundo factor de corrección es un enorme viario que atravesaba el sector por el Norte pasando sobre la parcelación de la Campiñuela y saliendo por detrás del tecnoparque y el campus de Rabanales. Aquella carretera se creó cuando el recinto ferial iba a levantarse en la parte de Levante.
Ello no va ocurrir porque se ha hecho el del Parque Joyero. La planificación propuesta es más sencilla. Un viario de borde por el Norte: una avenida de sección amplia con accesos al nuevo barrio de Córdoba. Punto y final.
Estos datos son claves porque de los 64 millones de euros, 35 millones se irán a la urbanización interior de Levante Uno. Con los nuevos datos, las infraestructuras exteriores costarían unos 19,4 millones de euros. Las cifras originales reservaban 72 millones de urbanización interior y más de 37 millones de euros de enlaces exteriores.
Ahora se plantea unos 14 millones para el viario norte y el nuevo enlace de la Glorieta Louviére, 4,7 millones para el nudo de las Quemadas y otros 4,7 millones para la conexión con la Ronda Norte.
Ciudad de Levante generaba cifras gigantescas: 517.000 metros cuadrados techo residencial (con un 36 por ciento de VPO), 350.000 metros cuadrados de viario y 187.000 de espacios libre. Para cuadrar el estándar, había que generar viviendas medias de 110 metros cuadrados.
La nueva propuesta genera unos 140.000 metros cuadrados de suelo lucrativo para usos terciarios (comercio, oficinas, etcétera), 200.000 metros cuadrados de residencial (respetando el estricto límite legal del 30% para VPO) y unos 200.000 metros cuadrados de espacios libres. Es decir, menos presupuesto para urbanización pero también una ocupación menos exigente del territorio.
Establece además más zona verde y genera una mejor ratio de dotaciones. Lo hace reservando una enorme pieza de terreno al Norte del futuro viario que bordea la parcelación. El anillo verde en el que trabaja ahora el Ayuntamiento tendría continuidad en toda esta parte del sector.
La documentación que Urbanismo está pendiente de autorizar explica que se propone una ordenación que pretende alejar las viviendas de la antigua carretera nacional. La técnica propuesta es generar grandes manzanas de terciario en la acera norte de la antigua A-4 y, tras ellas, una masa verde que pretende resolver los problemas de convivencia con una vía tan transitada.
Los redactores del proyecto han estudiado las cuencas visuales de la zona para que la Sierra no se pierda de vista, el arroyo Rabanales tenga toda su potencialidad como elemento del medio natural y el polígono industrial cercano no sea una molestia. Se realiza una reserva relevante para los restos arqueológicos hallados en la zona.
La alternativa elegida por los propietarios como la mejor adaptada propone el mínimo consumo de suelo generando también la menor urbanización posible para que salgan las cuentas. Se descarta la posibilidad de construir viviendas unifamiliares como el proyecto inicial y se apuesta por viviendas plurifamiliares, de altura media con amplias zonas ajardinadas. El proyecto solo podrá innovarse formalmente cuando la Gerencia de Urbanismo acepte la idea.
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