El Supremo sentencia que los vecinos pueden prohibir los alquileres turísticos por mayoría de tres quintos

Es la primera vez que la sala se pronuncia sobre la interpretación y aplicación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. «El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios», recoge el precepto. Lo que requería interpretación es si dentro de esa limitación se contempla la prohibición.

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Las decisiones del Supremo, adoptadas por unanimidad, resuelven la controversia entre las audiencias provinciales, evidenciada en las dos sentencias recurridas de signo opuesto, sobre si la prohibición de las actividades turísticas ha de adoptarse por mayoría de tres quintos o por unanimidad de los propietarios. «La sala parte de su jurisprudencia en la que declara lícita la prohibición estatutaria de alquiler de viviendas para uso turístico (...). En segundo lugar, recuerda que la prohibición de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal es legítima y conforme con la Constitución», indica en un comunicado.

Así las cosas, el Supremo interpreta la expresión «limite o condicione» en el sentido de que no se excluye la prohibición. «El espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente, la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición», indica una de las sentencias.

«Atribuir dichas facultades a los propietarios encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase genera molestias y perjuicios -de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido-», indica el fallo, al tiempo que añade que permitir la prohibición «respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto».

El Supremo sostiene que limitar y condicionar son sinónimos. Y que, por tanto, «no tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de Ley de Propiedad Horizontal. Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho». En este sentido, el Alto Tribunal explica que de obligar a la unanimidad «bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría».

Pese a todo, no es la primera vez que el Supremo se pronuncia sobre un posible veto de los pisos turísticos en edificios. Ya en 2023 el Alto Tribunal avaló que se veten los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios en las que se prohíbe expresamente en sus estatutos que las viviendas se usen para ejercer una actividad económica.

Los magistrados concluyeron entonces que el alquiler de viviendas para uso turístico era una actividad económica, prohibida en los estatutos de los casos en cuestión, con lo que debía cesarse ese alquiler turístico. Ya en ese momento aclaraban que la sala de lo civil en ninguno de los casos examinados analizaba la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal.

Ahora sí que se ha interpretado lo recogido en la normativa de propiedad horizontal, dando la posibilidad a las comunidades de vecinos para poder vetar el alquiler turístico en los edificios por una mayoría reforzada. Asimismo, este criterio va en línea con el objetivo del Gobierno, que ya declaró que buscaría incluir expresamente el veto en la ley. «A partir de ahí, van a ser las comunidades de vecinos las que van a poder también participar en este tipo de decisiones, porque este fenómeno, que no es exclusivo de nuestro país, afecta a todo el mundo y a las principales capitales del entorno europeo», explicó la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, en junio.

Además, esta era una medida que la patronal turística Exceltur ya planteó al Ejecutivo a finales de 2022, como posible solución a impulsar a nivel estatal. Pero en la más amplia práctica son las comunidades autónomas y los ayuntamientos quienes verdaderamente tienen potestad para regular el fenómeno de los pisos turísticos.