La inversión en alquiler temporal se triplica, pero se repliega en Barcelona por la regulación de los arrendamientos

Que estas promociones son las más codiciadas lo muestran las cifras de inversión inmobiliaria en lo que llevamos de 2024. Entre enero y junio, el capital dedicado al alquiler temporal logró captar el 47% del volumen total de inversión en vivienda en España, según los datos de la consultora inmobiliaria CBRE, a los que ha tenido acceso este periódico. Son 708 millones de euros los que se transaccionaron en el primer semestre, el triple que en el mismo periodo del año anterior (240 millones) en un contexto en el que el esfuerzo capital por activos relacionados con la vivienda ha disminuido un 8% hasta los 1.497 millones de euros.

De manera específica, este crecimiento pivotó sobre la adquisición de suelo para el desarrollo de nuevos proyectos, como la compra de tres solares en Valdebebas por Stoneshield, y también por la reconversión de edificios de oficinas a espacios Flex Living. Madrid se mantuvo como principal destino de la inversión (83% del volumen total), seguida de otras ciudades como Valencia, Málaga y Zaragoza.

En esa lista de capitales ha quedado atrás Barcelona, que estaba llamada a ser la segunda gran plaza para este tipo de activos tras Madrid. Pero la condición de Cataluña como única región donde se han establecido los límites de precios a los alquileres y el intento de la Generalitat por ampliar estas intervenciones a los arrendamientos de temporada han hecho que el capital extranjero haya retirado cautelarmente su posición. La puntilla, explican fuentes del sector, la ha dado el ayuntamiento del socialista Jaume Collboni con su intención de eliminar todos los pisos turísticos en un tiempo máximo de cuatro años. Una serie de incertidumbres que no dejan claro cuál será el panorma a corto plazo para este tipo de inversiones.

«Una excesiva regulación no favorece un marco que impulse el desarrollo de soluciones habitacionales que ofrezcan mayor flexibilidad en la temporalidad o contratación de servicios que potencie las experiencias de usuarios, sensación de comunidad y bienestar», señala a este periódico Javier Kindelan, vicepresidente en España de CBRE, que añade que los inversores y operadores están priorizando, además de Madrid, a Valencia y Málaga, «donde pueden encontrar una creciente demanda de visitantes turísticos, jóvenes profesionales, estudiantes o los famosos nómadas digitales sin trabas administrativas o perspectivas de mayor regulación a futuro».

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Hasta hace pocos meses, en España la voz cantante de las inversiones en vivienda la lideraban los proyectos de construir para alquilar ('build to rent'). Pero estas promociones también se han visto acechadas por la persecución que hace la ley de Vivienda a los grandes propietarios (más de diez casas) y, sobre todo, por el entorno de tipos de interés altos, que ha hecho que los esfuerzos se hayan desplazado durante los últimos meses al residencial en compraventa. «La subida de tipos de interés ha generado una disparidad entre expectativas del inversor por los requisitos de retorno de su capital y las expectativas de venta del promotor que ha preferido reorientar su estrategia hacia la construcción para venta», detalla Kindelan. La inversión en 'build to rent' y en vivienda terminada dedicada al alquiler residencial (PRS) alcanzó en el primer semestre los 544 millones de euros, el 35% de las inversiones totales en vivienda.

Los otros activos 'living' que más volumen de inversión captaron fueron las residencias de estudiantes con 219 millones de euros (15% del total), concentrado íntegramente en Barcelona, y en la que destacó la compra por parte de Morgan Stanley a Grupo Vita de dos residencias de estudiantes que suman 624 camas.

También empieza a ganar peso los proyectos de vivienda destinados al público de la tercera edad, lo que en jerga inmobiliaria se conoce como 'senior living', que tienen en el cliente extranjero a su principal reclamo. De hecho, hasta junio solo se firmo una operación y fue en Alicante, provincia donde más seniors foráneos habitan. CBRE cree que este segmento tiene mucho recorrido por las perspectivas demográficas que existen, pero cree que tiene actualmente una gran limitación por la falta de operadores especializados.