España se queda sin casas en venta y los altos precios se perpetúan

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No parece que existan grandes soluciones a corto plazo. El Banco de España ya alertó sobre ello recientemente. En un artículo difundido el mes pasado, el regulador señala que la oferta de viviendas empieza a escasear y que, si no se dan facilidades al sector privado para construir más y a un mayor ritmo, no habrá casas suficientes para satisfacer la demanda a futuro que alienta los avances demográficos previstos para nuestro país.

Como problemas más acuciantes, el Banco de España advierte sobre el desplome de los visados de vivienda nueva, la falta de adecuación de la oferta disponible (pisos) a la demanda del mercado (viviendas unifamiliares), una incipiente demanda de viviendas por parte de teletrabajadores extranjeros y la fuerte demanda de segundas residencias de turistas internacionales.

Son obstáculos que promulgan ahora desde el Banco de España, pero sobre los que llevan años advirtiendo distintos agentes del sector inmobiliario. El mensaje, sin embargo, no consigue calar en la Administración. En buena parte, por las secuelas vividas en los años de la crisis del ladrillo. Cientos de miles de viviendas quedaron entonces vacías, inacabadas o sin vender y muchas de ellas quedaron en manos del 'banco malo' (Sareb).

Son fantasmas que no se quieren volver a visionar. Pero la necesidad de viviendas es imperiosa. Desde 2008, la población española ha aumentado en dos millones de personas, hasta los 47.615.000 habitantes en julio del año pasado, según el INE. Y ese aumento se ha unido a un notorio flujo de movimientos poblacionales hacia las grandes capitales españolas, donde se ha concentrado el empleo cualificado. Madrid, Barcelona y Málaga son ciudades donde ya no hay sitio para casi nadie.

Se trata de mercados donde además se convive con la proliferación imparable de los pisos turísticos y con la actividad del comprador internacional que tiene una influencia muy elevada. En esos enclaves, el mercado inmobiliario pierde dinamismo a paso de gigante. Según el portal inmobiliario Idealista, desde 2019 las existencias de viviendas disponibles para comprar se ha reducido un 22% en Sevilla, un 15% en Palma, un 11% en Málaga, un 10% en Madrid y un 4% en Barcelona. A nivel nacional, un 12%.

Pero el problema incluso se agrava en las capitales españolas más modestas e deshabitadas, las que corresponden a la España despoblada. Según pisos.com, la oferta en provincias como Asturias, Ávila, Badajoz, Cáceres, Cuenca, Jaén, León, Lugo, Ourense, Palencia, Salamanca, Soria, Teruel y Zamora se ha derrumbado un 54% desde la irrupción de la pandemia, lo que incluso está llevando a expulsar a familias que buscaban vivir en estos entornos rurales, muy necesitados de población, hacia las grandes ciudades.

En consecuencia, el importe para comprar una casa en todo el país sigue disparándose. Según Idealista, el precio a nivel nacional ha aumentado un 15% de media entre mayo de 2019 y el mismo mes de 2023. Donde más han subido, en Santa Cruz de Tenerife (32%), Palma (26%), Alicante (24%), Valencia (24%), Cuenca (23%) y Badajoz (22%). Solo en el primer semestre del año, la vivienda de segunda mano en España subió de media un 3,67% hasta 2.057 euros el metro cuadrado.

Pero la coyuntura no solo obliga a comprar caro. También rebaja las expectativas del cliente respecto a las características de la vivienda que busca. Y es que la oferta actual en España no se adecua en muchos casos a lo que exige el comprador. La inmensa mayoría de las casas que se construyen o las que se venden en el mercado de segunda mano en España son pisos, mientras el reclamo de viviendas unifamiliares no deja de extenderse. Un 'boom' que vivió su apogeo durante la pandemia, cuando las familias empezaron a buscar más superficie y espacios abiertos.

Con esa demanda frustrada conviven las agencias inmobiliarias. «No hay producto de vivienda unifamiliar», subraya Montserrat Junyent, presidenta de la patronal inmobiliaria Fadei, que explica que en muchas ocasiones no se pueden satisfacer los deseos de los compradores porque demandan los chalés en los núcleos urbanos «y se trata de un producto que se suele encontrar fuera de ellos».

Lo mismo ocurre a la hora de buscar piso dentro de una ciudad. «Se buscan viviendas en determinadas zonas de las capitales y existen unos límites», abunda Junyent. Todo esto alienta al comprador a conformarse con un producto distinto al esperado. Y en demasiados casos por un precio mucho más elevado al que tenía presupuestado.

La coyuntura es complicada de resolver a corto plazo. La construcción de viviendas transcurre por cauces muy lentos y el dinamismo del mercado de segunda mano depende de factores muy difíciles de controlar. Para el director de estudios de pisos.com, Ferran Font, la solución podría estar en atraer a la compraventa viviendas que ahora mismo se desempeñan en el alquiler vacacional o tradicional. Pero señala que, en todo caso, «habría que ver en qué mercados esa incorporación de vivienda tiene suficiente peso como para incidir en la evolución de los precios».

Pero también los hay optimistas. José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), señala que la coyuntura hipotecaria propicia ya mejoras en el inventario de propiedades para su venta. Pero que en todo caso, la capacidad adquisitiva de la demanda compradora se ha visto fuertemente resentida y que la rentabilidad de los inversores que compraban para alquilar se ha aminorado. «Esto está provocando que cada vez se tarde más tiempo en vender una propiedad y que las existencias tiendan a crecer», explica.

Pero podría ser algo eventual. «Salvo que haya hechos relevantes todavía tenemos una buena situación en el mercado financiero. Lo previsible es que la subida del inventario sea muy paulatina y lenta y el precio de la vivienda en las principales ciudades siga resistiendo y apenas muestre una caída entre el 5 y 10%», remarca Alfaro. No será así en el caso de la vivienda nueva. Según Sociedad de Tasación, el precio medio ascenderá un 5,2% de media a final de año.