El Banco de España recorta en 100.000 las necesidades de nuevas viviendas en España

El organismo dice además que estas cuantificaciones deben considerarse con «cautela», ya que las proyecciones demográficas y los flujos migratorios se encuentran sujetos a «una elevada incertidumbre», tras dos años (2022 y 2023) en los que los saldos migratorios dejaron millón y medio de nuevos residentes, en consonacia con los máximos históricos registrados en 2006 y 2007. La institución señala que este aumento de la población se está localizando en las principales áreas urbanas donde se concentra la actividad económica y en las zonas turísticas «donde existe un incremento de la demanda de trabajo». Y que, por tanto, la mayoría de la necesidad de construcción de vivienda se la reparten cinco provincias. Estas serían, Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. Las dos primeras explican un tercio del déficit de 500.000 viviendas estimado para el periodo 2022-2025. Sumando las otras tres, explican ya el 50% de las necesidades totales del país, mientras que la producción de vivienda en las cinco localizaciones en su conjunto representa el 45% del total.

En paralelo a este informe, el supervisor también publicó ayer un documemento que analiza el mercado del alquiler residencial, tan solo tres días después de las manifestaciones por los altos precios de los arrendamientos en varios puntos de España. La entidad que gobierna por José Luis Escrivá dice que la situación de sobreesfuerzo por la que pasan los inquilinos para pagar el alquiler justifica «una intervención pública» como la que ha hecho el Gobierno en los últimos años porque asegura que estos «significativos» esfuerzos dificultan la emancipación de los jóvenes y su capacidad de «acumulación de capital humano», disminuyendo así la movilidad geográfica de los trabajadores y dando lugar a situaciones tanto de consumo restringido como de pobreza y exclusión social entre los hogares.

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Sin embargo, el documento hace referencia a una publicación anterior del Banco de España, donde se ponen en cuestión las políticas implementadas por el Ejecutivo de Pedro Sánchez como la del control de precios del alquiler. «En un contexto de oferta rígida, el diseño de las políticas públicas debería evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protección de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo», dice el supervisor.

Como posible solución, el nuevo análisis del Banco de España pide que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las autonomías con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta, ya sea mediante la construcción de vivienda destinada al alquiler asequible como con incentivos a propietarios para que saquen más inmuebles al mercado.

En el documento, el Banco de España señala las «carencias» del índice del Ministerio de Vivienda que delimita los topes a los alquileres. El supervisor cree que la metodología que usa estaría impidiendo reflejar la realidad del mercado de los arrendamientos por algunas «limitaciones», que afectan al alcance temporal de la información, al tratamiento de los efectos de composición en la tipología de la vivienda arrendada, así como limitaciones en la cobertura geográfica y en la tipología de arrendatario o al análisis de los flujos de viviendas arrendadas.

El informe firmado por Dmitry Khametshin, David López Rodríguez y Luis Pérez García subraya en este sentido que el retraso en la disponibilidad de la información tributaria de dos años de la que se nutre el índice no permite realizar un análisis «contemporáneo» sobre la evolución más reciente del mercado del alquiler. También cree que no se está teniendo en cuenta que las características de estas viviendas cambian a lo largo del tiempo y en el espacio, «modificando la muestra sobre la que se computan los precios medios». Por ello, apuntan a que los factores calculados «no pueden considerarse índices de precios».

La institución ahora dirigida por el ex ministro del Gobierno de Pedro Sánchez, José Luis Escrivá, señala el hecho de que esta base de datos bebe de microdatos de 2,5 millones de inmuebles correspondientes a pequeños propietarios, pero no tiene en cuenta los inmuebles que son propiedad de personas jurídicas ni de las viviendas situadas en los territorios forales.