España, el tercer país europeo en el que las rentas bajas pagan más alquiler

El FMI ha publicado un completo informe sobre el comportamiento de los precios de alquiler en Europa tras la crisis de deuda soberana en el que nuestro país queda como el tercer estado donde hay más inquilinos de rentas bajas que tienen problemas en pagar su vivienda. Casi un 60% de los arrendatarios del quintil más bajo de ingresos destina más del 40% de su renta disponible a este fin, umbral que el FMI considera como «sobrecargado». Solo la superan Reino Unido y Finlandia. El porcentaje es menor en Grecia –algo más del 50%– y supone un 45% en Italia y un 30% en Francia.

El FMI pone de manifiesto que, tras la crisis, España fue uno de los países donde más aumentaron los inquilinos de rentas bajas ante el cierre del crédito hipotecario. Según el organismo, los porcentajes de renta que se destinan al alquiler son «especialmente elevados en lugares como Finlandia, Grecia, Noruega, España y Reino Unido».

Casi el 70% de los inquilinos españoles de rentas bajas (del primer quintil de ingresos) pagan mucho por su alquiler si viven en ciudades, bajando al 60% en las afueras y localidades de menor tamaño y con algo más de un 40% en zonas rurales. Además, Madrid es la cuarta capital europea en la que más han aumentado los precios del alquiler desde 2013 a 2018, con casi un 40%, tras Lisboa (más de un 100%), Dublín (superando el 50%) y Praga (casi un 40%). Pese a ello, la variación de los precios en España en estos años fue negativa.

«El descontento social y la presión para controlar el precio de los alquileres han sido a menudo una consecuencia de estos aumentos localizados de los alquileres», reseña el FMI. Desde 2013, precisamente, España ha liderado el desempleo juvenil con Grecia. La devaluación salarial y el difícil acceso al empleo han presionado a la baja los salarios mientras los alquileres se han encarecido. Una situación que, tal y como destacan varias inmobiliarias, se ha agravado tras el estallido de la pandemia.

Además, España sigue siendo uno de los países con menor porcentaje de alquiler, con un 80% de propietarios. Un rasgo diferencial que para el FMI supone un obstáculo para la movilidad laboral, lo que puede elevar el desempleo y hundir los salarios. «Los países con un mayor porcentaje de alquiler parecen tener una mayor movilidad residencial, combinada con tasas de desempleo más bajas. Esto se refleja en la ‘Hipótesis de Oswald’, que recoge que altos porcentajes de propiedad pueden llevar a menor empleo, mayor paro y menores salarios», recoge el informe.

El FMI detecta otros factores que pueden encarecen el precio del alquiler. Un estudio de 2020 evidencia que por cada punto que aumentan las viviendas registradas en Airbnb, los alquileres se incrementan un 0,018% y la vivienda un 0,026%. Otra investigación de 2018 recoge que prohibir Airbnb recorta los precios en un 5%. Además, cada punto de incremento en el número de turistas se asocia, según el FMI, en un aumento de la ratio alquiler/renta de 0,4 puntos. «El efecto entre los hogares de rentas bajas es incluso mayor, de dos puntos», sentencia el FMI.

El informe también escudriña las posibles soluciones para favorecer el acceso a la vivienda. De las ayudas directas asegura que, si bien son eficaces reduciendo la desigualdad, también pueden inflar de forma artificial los precios. Mientras, la opción de penalizar las viviendas vacías –una medida que pretende impulsar el Gobierno de coalición mediante un recargo del 50% en el IBI– es bien vista por el FMI. Sin embargo, tiene una pega:no siempre ayuda a las rentas bajas.

En cuanto a los controles de precios, defendidos por Unidas Podemos, añade que «no hay evidencia clara de que hayan dado lugar a alquileres más bajos, más bien parecen estar asociados con una menor oferta de vivienda». «A veces se utiliza el control de los precios del alquiler como herramienta que favorece la integración social; este resultado no está respaldado por pruebas», sentencia el informe. Lo que sí observa el FMI es que prima a los «inquilinos con alquileres más largos en el tiempo», como puede ser el caso del decreto-ley que aprobó el Gobierno en 2019 elevando el número de años mínimo de tres a cinco y acotando las subidas de precio al IPC.

La receta del FMI pasa por incrementar notablemente la vivienda social. Precisamente esta semana la OCDE propinó otro tirón de orejas a España en este ámbito, al señalar que el ‘stock’ de vivienda social de alquiler era «uno de los más bajos de Europa», con un 1,1%, frente a la media del 6,6%.

El Gobierno es consciente de esta disparidad con el resto de Europa y por ello ha impulsado determinadas iniciativas para incrementar el parque de viviendas sociales españolas. El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia remitido a Bruselas, de hecho recoge el compromiso de invertir mil millones de euros en el desarrollo de viviendas sociales destinadas al alquiler social. La propia OCDE reclamó esta semana a España que destinara parte de los fondos europeos a incrementar su parque de vivienda social.

Además de los proyectos remitidos a Bruselas, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana tiene entre manos desde hace unos años el ‘Plan 20.000’, que busca promover en los próximos años 20.000 inmuebles destinados a alquiler social en las principales ciudades españolas. Hace apenas unas semanas, el ministro del ramo, José Luis Ábalos, anunció en el Congreso que el objetivo de la legislatura completa sería sacar al mercado 100.000 viviendas sociales.

El departamento espera promover la colaboración con las promotoras para alcanzar esta cifra. Pero desde el sector destacan que este tipo de proyectos «no suelen encajar en los planes de negocio de las empresas por su escasa rentabilidad». Es por ello que distintas promotoras han reclamado al Gobierno que, además de alquiler social, promueva alquileres asequibles. «Una suerte de VPO que irían dirigidos a colectivos, como los jóvenes, que si bien pueden acceder al mercado actualmente pero que tampoco están en una situación de vulnerabilidad tan acuciante», explican fuentes del sector.

Esta semana han sido dos organismos internacionales los que han puesto negro sobre blanco la realidad del alquiler en España. Pero lo cierto es que las promotoras llevan años advirtiendo del difícil acceso a la vivienda para los jóvenes. Según Aedas Homes, el 90% de los jóvenes no tienen ingresos suficientes como para vivir solos. Una realidad que, según organismos como el Banco de España, impacta directamente en la creación de hogares nacionales y la pirámide demográfica.

Por otra parte, el Gobierno se puso como objetivo sacar adelante una ley nacional que abordarse el acceso a la vivienda en España. Pero el proyecto ha quedado, por el momento, suspendido por los roces producidos entre el Partido Socialista y Unidas Podemos.

La principal discrepancia entre ambos está relacionada por los controles al alquiler:mientras la formación morada insiste en incluirlos, el PSOE recela de ellos, pese a haberse comprometido a sacarlos adelante. Con este gran escollo y el relevo en Unidas Podemos de por medio, ambas partes han dejado a un lado las negociaciones. El acuerdo se espera ya, como pronto, durante el último trimestre del año.